Prodej nemovitosti krok po kroku

Prodej rodinného domu, bytu či jiné nemovitosti představuje zdlouhavý a složitý proces, který je složen z několika navazujících kroků. V tomto článku si klademe za cíl Vás, jakožto prodávajícího, komplexně provést těmi nejdůležitějšími kroky, se kterými se obvykle setkáte při prodeji nemovitosti. Jednotlivé kroky jsou přitom seřazeny chronologicky. Každý prodej nemusí nutně obsahovat všechny níže uvedené kroky. A naopak v některých specifických případech se mohou vyskytnout i nějaké kroky další. V tomto článku se však nezabýváme prodejem družstevního podílu v bytovém družstvu. 

Pokud máte naopak zájem nemovitost koupit, mohl by Vás zajímat článek Jak na to: Koupě nemovitosti krok po kroku.  

Jestliže bude kupní cena či její část placena přes advokátní úschovu, doporučujeme si přečíst: Advokátní úschovy: Jak fungují? Jsou pojištěné?

1. Způsob prodeje nemovitosti a stanovení prodejní ceny 

Nejdříve byste se měli rozhodnout, zda budete nemovitost prodávat přes realitní kancelář nebo sami. Obě varianty mají své výhody a nevýhody, které jsme se snažili porovnat v článku Prodej bytu nebo domu bez realitky vs s realitkou: Výhody a nevýhody. 

Ať již budete svoji nemovitost prodávat s realitní kanceláří nebo bez, měli byste si udělat představu, kolik bude činit minimální prodejní (kupní) cena. Orientačně si cenu můžete stanovit například tak, že zjistíte, za jakou částku se obdobné nemovitosti, jako je ta Vaše, v daném místě a čase prodávají. S porovnáním cen obdobných nemovitostí, které jsou aktuálně nabízené k prodeji, můžete začít přes weby s realitní inzercí jako např. sreality.cz či reality.idnes.cz. Pro sofistikovanější představu o tržní ceně Vaší prodávané nemovitosti lze využít například aplikace Valuo, Reas atd. Pokud byste chtěli mít přesnější cenu, nechte si vyhotovit znalecký posudek od některého ze znalců z oboru Ekonomiky, odvětví Oceňování nemovitých věcí. V běžných případech se cena znaleckého posudku bytu pohybuje kolem 5 000 Kč a v případě domů kolem 10 000 Kč. Avšak pozor na zadání, které znalci k vypracování posudku dáte. Existuje více způsobů oceňování podle odlišných znaleckých metod. V závislosti na zvolené metodě se odhadní cena nemovitosti může lišit klidně i o desítky procent. Pokud budete nemovitost prodávat přes realitní kancelář, pomůže Vám se stanovením prodejní ceny. Výhoda realitní kanceláře spočívá v tom, že v ideálním případě lokalitu, v níž se nachází nemovitost, zná nebo má představu o prodejních cenách a realizovaných obchodech v okolí z poslední doby. Je tak schopna zohlednit i drobné odlišnosti mající vliv na prodejní cenu např. problematická čtvrť nebo squat v blízkém okolí, které oceňovací aplikace nemusí zachytit.  

Prodejní cenu může ovlivnit více faktorů, jedním z nich je i čas. Spěchá-li prodávající na prodej a potřebuje-li peníze co nejdřív, je oproti kupujícímu v nevýhodě. Zpravidla mu nezbude než začít nabízet nemovitost za cenu nižší než ten, kdo s prodejem nespěchá. Zkušený kupující přitom může chtít o ceně vyjednávat. Prodávajícím lze doporučit, aby svou časovou tíseň nedávali při jednání s kupujícím příliš najevo a neusnadňovali mu případnou licitaci o ceně.  

Prodávající by si měl dále ujasnit, zda bude souhlasit s tím, aby kupující platil kupní cenu z hypotečního úvěru či nikoli. Volba je na něm a požadavek kupujícího pro něj není závazný. Jestliže kupující využije hypoteční úvěr, bude banka kupujícího ve většině případů vyžadovat zřízení zástavního práva na nemovitosti prodávajícího, a to ještě dříve, než dojde k převodu vlastnického práva. Toto zřízení zástavního práva na nemovitosti může pro prodávajícího představovat určitá rizika, o kterých bude řeč níže. Poskytnutí nemovitosti do zástavy je dobrovolné a předpokládá souhlas prodávajícího. Nikdo nemůže prodávajícího nutit, aby souhlasil se zatížením prodávané nemovitosti ještě před převodem vlastnického práva. Pokud kupující bude kupní cenu platit plně z vlastních zdrojů, prodej nemovitosti bude pro prodávajícího obvykle jednodušší a bezpečnější. Na druhou stranu, jestliže prodávající nebude souhlasit s financováním z hypotečního úvěru, připraví se tím o značnou část zájemců, jelikož velké množství kupujících využívá právě financování z hypotečních úvěrů. Na tyto situace je možné aplikovat jednoduché pravidlo a sice čím bude cena nemovitosti vyšší, tím bude teoretický okruh zájemců s vlastními zdroji nižší.  

2. Zajištění dokumentů pro kupujícího 

Než se začnete nemovitost nabízet k prodeji, doporučujeme si zajistit určité dokumenty, které po Vás budou kupující vyžadovat. 

a) Potvrzení společenství vlastníků jednotek ohledně výše dluhů 

Jestliže prodáváte byt, je třeba se obrátit na společenství vlastníků jednotek (dále též „SVJ“) a vyžádat si od něho, zda a popřípadě v jaké výši máte vůči SVJ dluhy na příspěvcích na správu domu a pozemku a na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a na zálohách na tato plnění. Konkrétně se může jednat například o náklady na modernizaci, rekonstrukce, opravy či údržby společných částí bytového domu, náklady na odměňování výboru SVJ, pojištění bytového domu, vedení účetnictví, náklady na dodávku tepla a vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení a úklid společných prostor, provoz a čištění komínů, odvoz komunálního odpadu apod. Kupujícího bude předmětné potvrzení zajímat, jelikož dle § 1186 občanského zákoníku platí, že při prodeji bytu přechází na kupujícího za určitých podmínek Vaše dluhy vůči SVJ. Prodávající by měl současně vzít v úvahu, že v případech, kdy dojde k přechodu dluhů na kupujícího, i nadále prodávající ručí SVJ za to, že kupující dluhy zaplatí. V této souvislosti se sluší poznamenat, že pokud prodávající zaplatí nějaké mimořádné příspěvky vůči SVJ (např. na rekonstrukci bytového domu), nemá prodávající při prodeji bytu právo tyto částky požadovat zpět. Stejně tak prodávajícímu nepřísluší poté, co prodá nemovitost, právo požadovat od SVJ zaplacení přeplatku, který mu vznikne v souvislosti vyúčtováním záloh na výše uvedených příspěvcích. Po prodeji nemovitosti totiž právo na vyplacení přeplatku přísluší kupujícímu. V praxi se však může prodávající s kupujícím domluvit, že pokud kupujícímu vznikne přeplatek, zaplatí tuto částku či poměrnou část prodávajícímu přímo kupující. 

b) Průkaz energetické náročnosti budovy  

Při prodeji bytu nebo rodinného domu máte povinnost předat kupujícímu průkaz energetické náročnosti budovy (dále též „PENB“) nebo jeho kopii, a to nejpozději při podpisu kupní smlouvy. Pokud PENB tedy nemáte, je potřeba si jej za tímto účelem předem obstarat. V případě bytů má povinnost si patřit PENB přímo SVJ. Vy ale máte povinnost při prodeji bytu prokazatelným způsobem (tj. ideálně písemně) SVJ požádat o jeho předání. Jestliže Vám SVJ nedodá PENB, můžete ho nahradit vyúčtováním dodávek elektřiny, plynu a tepelné energie za uplynulé 3 roky.  

PENB budete navíc potřebovat již i při prezentaci nemovitosti, jelikož jste povinni uvést klasifikační třídu energetické náročnosti nemovitosti v informačních a reklamních materiálech (tj. například při inzerci prodávané nemovitosti), přičemž tuto třídu zjistíte právě z PENB. Pokud byste PENB nedisponovali, museli byste nemovitost inzerovat v nejhorší klasifikační třídě jako mimořádně nehospodárnou (třída G), čímž si zbytečně snižujete hodnotu své nemovitosti.  

Pokud by došlo k porušení výše uvedených povinností, mohl byste se dopustit přestupku, za který je možné uložit pokutu. Pokud však prodáváte pouze pozemek, není třeba PENB kupujícímu předávat, jelikož ten se vztahuje k budovám, nikoli pozemkům. Jestliže byste rodinný dům nebo pozemek darovali, rovněž není třeba obdarovanému předávat PENB, jelikož se povinnost vztahuje pouze na úplatné převody (tj. prodeje).  

Další informace ohledně PENB včetně informací, jak PENB získat, a porovnání PENB a energetických štítků budov naleznete v článku Bez průkazu energetické náročnosti (PENB) nemůžete prodat ani pronajmout nemovitost. Jak ho získat? 

c) Napojení inženýrských sítí a náklady na zajištění základních dodávek energií    

Zejména v případě prodeje domů je vhodné se připravit na zvídavé dotazy kupujícího ohledně způsobu vytápění, připojení ke splaškové kanalizaci, kanalizaci dešťové vody, vodovodnímu řádu, existenci alternativních zdrojů el. energie apod. Na důležitosti nabývá toto téma mimo jiné i v souvislosti s výrazným nárustem cen energií. Prodávajícím lze doporučit přípravu vyúčtování dodávek jednotlivých služeb za poslední roky, aby si kupující udělal ještě lepší představu o nákladech, které budou s provozem nemovitosti souviset.  

d) Písemné prohlášení banky prodávajícího  

Pokud prodáváte nemovitost, na které vázne zástavní právo banky zajišťující hypoteční úvěr, je potřeba se obrátit na tuto banku a požádat ji o vystavení písemného prohlášení. V něm banka vysloví souhlas s mimořádnou splátkou úvěru a současně vyčíslí výši Vašeho dluhu k určitému budoucímu dni. Tuto částku bude potřebovat znát budoucí kupující pro účely placení kupní ceny. Částku odpovídající Vašemu dluhu bude totiž kupující platit přímo Vaší bance, nikoli Vám. Aby se vše stihlo zrealizovat, je vhodné, aby banka Váš dluh vyúčtovala ke dni, který bude následovat alespoň za 2 až 3 měsíce.  

Pokud bude v katastru nemovitostí zapsaný i zákaz zcizení a zatížení, je potřeba banku požádat, aby Vám udělila souhlas k prodeji nemovitosti a jejímu zatížení (zatížením je míněno např. další zástavní právo budoucího kupujícího). Pokud byste prodej nemovitosti realizovali bez tohoto souhlasu, katastr nemovitostí by vlastnické právo nepřepsal a ani by nezapsal případné další zástavní právo kupujícího. Souhlas banky s prodejem nemovitosti je vhodné si vyžádat i v případě, že v katastru nemovitostí není zapsán zákaz zcizení, jelikož banky mají často v úvěrových smlouvách uvedenou povinnost pro prodávajícího, aby si vyžádal při převodu nemovitosti od banky předchozí souhlas. Pokud by prodávající tak neučinil, vystavoval by se riziku, že bude muset bance zaplatit smluvní pokutu, která bývá pro tento případ rovněž sjednání v úvěrových smlouvách. Tento souhlas banky s převodem a zatížením může být obsažen rovněž ve výše uvedeném prohlášení banky. 

V předmětném prohlášení by měl být současně obsažen i závazek banky, že v určité lhůtě po zaplacení Vaší dlužné částky, banka vystaví písemné potvrzení o zániku zástavního práva a práv souvisejících nebo písemné vzdání se zástavního práva a práv souvisejících. Práva související se zástavním právem jsou především zákaz zatížení nebo zcizení nemovitosti (viz výše), závazek nezajistit zástavním právem ve výhodnějším pořadí nový dluh, závazek neumožnit zápis nového zástavního práva namísto starého. Tato související práva se stejně jako zástavní právo zapisují do katastru nemovitostí. Písemné potvrzení o zániku nebo vzdání se zástavního práva a práv souvisejících bude vyžadovat kupující, aby se mohl domáhat výmazu zástavního práva z katastru nemovitostí a případných práv souvisejících (k tomu viz níže). 

e) Dokumentace skutečného provedení stavby 

Vlastník stavby (domu) je povinen uchovávat po celou dobu dokumentaci skutečného provedení stavby ve smyslu § 125 zák. č. 183/2006 Sb., stavebního zákona. Při prodeji stavby má povinnost předmětnou dokumentaci předat kupujícímu. V případech, kdy dokumentace stavby nebyla vůbec pořízena, nedochovala se nebo není v náležitém stavu, je vlastník stavby povinen pořídit dokumentaci skutečného provedení stavby. Pokud tedy má dojít k převodu nemovitosti a prodávající nemá předmětnou dokumentaci k dispozici, měl by zajistit její pořízení.  

Uvést úplný výčet všech potřebných dokumentů v jednom článku není jednoduché, protože každý převod nemovitosti bude trošku jiný. Ovlivnit jej může typ prodávané nemovitosti (byt, nebytový prostor, pozemek, rodinný dům), možnosti dalšího užívání kupujícím (zatížení nájemní smlouvou nebo věcným břemenem, podmínky stanovené územně plánovací dokumentací – např. územním plánem) a mnoho dalšího. Před inzercí nemovitosti k prodeji proto doporučujeme poradit se s někým, kdo umí tato specifika rozeznat a poradí prodávajícímu, jaké podklady je vhodné obstarat. Lze se setkat i s přístupem prodávajících, kteří si s přípravou nelámou hlavu a inzerují nemovitost, aniž by byli schopni kupujícímu uvedené poskytnout. Vystavují se přitom riziku, že kupující při absenci úplných informací neprojeví o nemovitost zájem, ale především hrozí dodatečné průtahy při uzavírání kupní smlouvy a zvýšené riziko právních sporů po prodeji nemovitosti, protože kupující s velkou pravděpodobností postupně tyto skutečnosti zjistí, což může vést až k odpovědnosti prodávajícího za vady nemovitosti, jeho povinnosti nahradit způsobenou škodu nebo jiným právním sporům.  

3. Inspekce technického stavu nemovitosti 

Jedná se o odbornou technickou prohlídku stavu nemovitosti, kterou provádí odborník v oblasti stavebnictví. V praxi se někdy objevuje názor, že zajištění inspekce technického stavu nemovitosti je pouze v zájmu kupujícího, neboť slouží k tomu, aby kupující zjistil, zda a jaké má nemovitost vady. Podle našeho názoru je však tato inspekce i v zájmu prodávajícího. Doporučujeme proto její provedení i v případě, pokud by ji kupující nevyžadoval. Prodávající by měl totiž kupujícího při prodeji nemovitosti seznámit s vadami nemovitosti, pokud se chce vyhnout budoucí odpovědnosti za vady. Aby to mohl prodávající splnit, je třeba, aby prodávající důkladně znal technický stav nemovitosti a její případné vady. K tomuto účelu poslouží právě inspekce technického stavu nemovitosti. Výstupem této inspekce je písemná zpráva, ve které je detailně popsán technický stav nemovitosti a případné vady. S touto zprávou je následně potřeba prokazatelně seznámit kupujícího. Ideálně tuto zprávu dát jako přílohu do rezervační a kupní smlouvy. Na základě provedené inspekce bude tedy kupující dostatečně seznámen se stavem nemovitosti a případnými vadami, čímž se eliminuje následná odpovědnost strany prodávající za vady. 

4. Smlouva o realitním zprostředkování 

Pokud budete prodávat nemovitost prostřednictvím realitní kanceláře (realitního zprostředkovatele či makléře), budete s realitní kanceláří uzavírat písemnou smlouvu o realitním zprostředkování. Zjednodušeně řešeno se v této smlouvě realitní kancelář zaváže pro prodávajícího obstarat příležitost uzavřít s třetí osobou (kupujícím) kupní smlouvu. Na druhé straně se prodávající zavazuje za to poskytnout realitní kanceláři odměnu (provizi). Prodávající by měl při uzavírání této smlouvy věnovat pozornost především těmto bodům: 

• ujednání ohledně provize (především kdy vzniká nárok na její zaplacení a v jaké výši) a případných nákladů realitní kanceláře, 
• ujednání ohledně minimální ceny, za kterou bude nemovitost zájemcům nabízena, a způsobu, jak lze tuto cenu snižovat, 
• zda je smlouva uzavřena jako výhradní (exkluzivní) či nikoli. Pokud se jedná o výhradní, tak prodávající není oprávněn po dobu trvání smlouvy uzavřít další smlouvu o realitním zprostředkování s jinou realitní kanceláří a ani není oprávněn uzavřít kupní smlouvu bez součinnosti s realitní kanceláří, 
• doba, na kterou je smlouva uzavřena (především v případě výhradního zprostředkování), 
• zda je ve smlouvě obsaženo zmocnění realitní kanceláře uzavřít za prodávajícího rezervační smlouvu se zájemcem nebo zda prodávající bude rovněž smluvní stranou rezervační smlouvy. Považujeme za vhodnější druhou variantu, tedy aby prodávající uzavíral rezervační smlouvu svým jménem, jelikož si tím ponechá možnost ovlivnit obsah rezervační smlouvy. 

5. Rezervační smlouva 

Jakmile se Vám podaří zajistit zájemce pro koupi nemovitosti, je vhodné s ním uzavřít rezervační smlouvu. 

V rezervační smlouvě se prodávající zavazuje, že po určitou dobu (tj. rezervační doba) nebude nemovitost nabízet nikomu dalšímu. Na druhé straně se kupující zaváže zaplatit rezervační zálohu. Tato záloha bude započtena po uzavření kupní smlouvy na kupní cenu, případně na provizi realitní kanceláře, což by mělo být ve smlouvě výslovně uvedeno. V rezervační smlouvě se smluvní strany současně zaváží, že v průběhu sjednané rezervační doby uzavřou ohledně nemovitosti kupní smlouvu, případně smlouvu o smlouvě budoucí. Jestliže by z nějakého důvodu nedošlo k uzavření kupní smlouvy bude se zaplacenou zálohou naloženo podle toho, která ze smluvních stran zmařila uzavření kupní smlouvy. Pokud to bude kupující, záloha nebo její část obvykle propadne jako smluvní pokuta ve prospěch prodávajícího (případně částečně ve prospěch realitní kanceláře). Jestliže neuzavření kupní smlouvy způsobil prodávající, rezervační záloha bude vrácena kupujícímu. 

Lze doporučit, aby rezervační smlouva již obsahovala dohodu smluvních stran ohledně některých náležitostí kupní smlouvy. V praxi bývají bohužel rezervační smlouvy velmi stručné a realitní kanceláře se snaží o co nejrychlejší uzavření. Tento postup však nepovažujeme za správný, jelikož v důsledku toho mohou později vznikat mezi stranami zbytečné spory ohledně obsahu kupní smlouvy. Naopak je vhodnější v rezervační smlouvě upravit co nejvíce otázek. Platí jednoduché pravidlo, čím jich upravíte více, tím bude průběh uzavření kupní smlouvy probíhat jednodušeji, jelikož většina třecích ploch bude vyjasněna již v rezervační smlouvě. Zejména by smluvní strany měly mít již při podpisu rezervační smlouvy jasno v těchto otázkách: 

• zda kupující může zřídit na prodávané nemovitosti zástavní právo za účelem čerpání úvěru,  
• jakým způsobem bude placena kupní cena – zda se bude jednat o úschovu, a pokud ano, zda se bude jednat o úschovu advokátní, notářskou, bankovní či realitní a současně je vhodné se domluvit i na tom, kdo konkrétně bude úschovu provádět (např. jaký konkrétní advokát či notář), a dále na termínech placení kupní ceny, 
• způsob předání nemovitosti včetně termínu, 
• ohledně rozsahu odpovědnosti prodávajícího za vady; současně by měl prodávající kupujícího prokazatelně seznámit s technickým stavem a případnými vadami nemovitosti (např. přílohu smlouvy bude tvořit zpráva z inspekce technického stavu nemovitosti, o které byla řeč výše, a fotografie), 
• zda bude převáděno vybavení nemovitosti a případně jaké. 

6. Smlouva o smlouvě budoucí kupní 

Tato smlouva se běžné uzavírá v mezidobí mezi uzavřením rezervační a kupní smlouvy. Tento krok je však možné ve většině případů vynechat a přistoupit rovnou k uzavření kupní smlouvy. Je ale potřeba, aby rezervační smlouva obsahovala ujednání ohledně některých náležitostí kupní smlouvy (viz předchozí odstavec). Advokáti naší realitní kanceláře kladou důraz na to, aby rezervační smlouva již obsahovala tyto náležitosti. Pokud nebude smlouva o smlouvě budoucí kupní uzavírána, bude proces prodeje nemovitosti zpravidla rychlejší a smluvní strany ušetří finanční prostředky na právních službách.  

7. Úschova 

V praxi se nejčastěji kupní cena platí prostřednictvím úschovy, protože to je nejspravedlivější řešení pro obě smluvní strany. Zájmy prodávajícího a kupujícího jsou totiž chráněny rovnoměrně. Kromě úschovy kupní ceny se běžně uschovávají i stejnopisy podepsaných kupních smluv a podepsaný návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Úschova těchto dokumentů je především v zájmu prodávajícího, jelikož ten tím získává jistotu, že nedojde k převodu vlastnického práva dříve, než bude kupní cena složena do úschovy.  

Zjednodušeně řečeno je princip fungování úschovy nastaven zpravidla následovně: 

• smluvní strany uzavřou kupní smlouvu a smlouvu o úschově s tím, že bezprostředně poté bude do úschovy předán alespoň stejnopis kupní smlouvy pro kupujícího, stejnopis kupní smlouvy pro katastrální úřad a návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, 
• v určité lhůtě po podpisu smluv kupující (případně jeho banka) zaplatí do úschovy kupní cenu, 
• jakmile bude zaplacena kupní cena do úschovy, budou z úschovy vydány stejnopisy kupní smlouvy včetně návrhu na vklad vlastnického práva, 
• návrh na vklad vlastnického práva a jeden stejnopis kupní smlouvy budou podané na katastr nemovitostí (v kupní a případně úschovní smlouvě by mělo být sjednáno, zda je ke katastrálnímu úřadu podá prodávající, kupující či schovatel), 
• jakmile bude v katastru převedeno vlastnické právo k nemovitosti na kupujícího, bude kupní cena z úschovy vyplacena prodávajícímu (případně jeho bance, pokud na nemovitosti vázlo zástavní právo prodávajícího). 

Pokud je tedy placena kupní cena přes úschovu, smluvní strany uzavírají společně s kupní smlouvou i smlouvu úschovní. Kromě prodávajícího a kupujícího je smluvní stranou i schovatel, kterým je buď advokát, notář, banka či realitní kancelář. V závislosti na tom, kdo bude schovatelem, rozlišujeme úschovy advokátní, notářské, bankovní a realitní.  

Rozdíl mezi jednotlivými druhy úschov je především v ceně. Cena notářských úschov je pevně stanovena notářským tarifem (vyhláška č. 196/2001 Sb.). Od této ceny se notáři nemohou odchýlit. Konkrétní cena je stanovena v závislosti na výši částky, která bude předmětem úschovy (čím vyšší částka, tím bude i vyšší odměna notáře). Na rozdíl od notářů si advokáti a banky mohou určit odměny libovolně sami.  

Ohledně bezpečnosti úschov se v praxi vyskytuje nesprávný názor, že notářská úschova je bezpečnější než advokátní, a to z důvodu, že za notáře odpovídá stát. Skutečnost je však taková, že stát za notáře při provádění úschov neodpovídá. Oba typy úschov lze z bezpečnostního hlediska považovat za rovnocenné. Na řádné plnění notářských a advokátních úschov dohlíží příslušné profesní komory (tj. Komora notářů České republiky a Česká advokátní komora). U advokátních i notářských úschov platí pravidlo, že pro každou jednotlivou úschovu se zřizuje vždy samostatný bankovní účet, který je používán pouze pro účely dané úschovy (peněžní prostředky jsou tedy vždy odděleny od jiných úschov a od peněz notářů a advokátů). Pojištěny jsou ze zákona jak notářské, tak i advokátní úschovy. 

Bankovní úschovy se praxi vyskytují méně. Ne všechny banky je totiž poskytují. Navíc banky často poskytují úschovy pouze na peněžní prostředky bez možnosti úschovy dokumentů. Přitom při převodu nemovitosti je potřeba uschovat i kupní smlouvy a návrh na vklad vlastnického práva. Navíc banky nejsou při přípravě smlouvy o úschově tak flexibilní, jako jsou notáři a advokáti.  

Úschovy mohou být prováděny i přímo realitními kancelářemi. Označují se jako realitní úschovy. Tento typ úschov nedoporučujeme, jelikož jsou na realitní zprostředkovatele kladeny mnohem menší profesní požadavky než na advokáty a notáře. Ostatně i naše realitní kancelář Hledá se nemovitost úschovy provádí prostřednictvím advokátních úschov, které pro nás zajišťuje advokátní kancelář K2 Legal, s.r.o. a advokát JUDr. Matěj Brož. 

Další informace ohledně advokátních úschov jsou obsaženy v článku Advokátní úschovy: Jak fungují? Jsou pojištěné? 

8. Zástavní smlouva  

Jestliže bude kupující platit kupní cenu z hypotečního úvěru, bude jeho banka vyžadovat zřízení zástavního práva. Pokud kupující nebude mít k dispozici jinou nemovitost, bude banka vyžadovat zřízení zástavního práva na prodávané nemovitosti. Ke zřízení zástavního práva je potřeba uzavřít zástavní smlouvu. Jelikož se zástavní smlouva uzavírá ještě v době, kdy je prodávající vlastníkem prodávané nemovitosti, smluvní stranou zástavní smlouvy je kromě banky a kupujícího současně i prodávající. Zástavní smlouva by měla obsahovat ujednání, že po převodu vlastnického práva přejdou veškerá práva a povinnosti z prodávajícího na kupujícího. 

Jak již bylo uvedeno výše, zřízení zástavního práva může pro prodávajícího představovat určité riziko, jelikož bude nemovitost zatížena zástavním právem ještě dříve, než prodávající obdrží kupní cenu. A pokud by se z nějakého důvodu převod nemovitosti nedotáhl do úspěšného konce (např. by došlo k odstoupení od kupní smlouvy), prodávajícímu by zůstala nemovitosti zatížená zástavním právem. Existují samozřejmě možnosti, jak se domáhat výmazu takového zástavního práva, ale je to pochopitelně pro prodávajícího složitější postup, než kdyby na nemovitosti zástavní právo nebylo. 

Pro vznik zástavního práva je potřeba podat na příslušný katastrální úřad návrh na vklad zástavního práva. Tento návrh připravují banky kupujících. Podpisy není třeba na návrhu ověřovat. Přílohu bude tvořit jeden stejnopis zástavní smlouvy s ověřenými podpisy. Návrh lze podat osobně, poštou nebo datovou schránkou. Při podání datovou schránkou je třeba zástavní smlouvu konvertovat (převést) do elektronické podoby, aby byla zachována povaha originálu. Tuto konverzi lze zařídit např. na Czech POINTu u České pošty. 

Za podání návrhu je třeba zaplatit správní poplatek 2 000 Kč (legislativní stav k 30.06. 2022). Tento poplatek je možné zaplatit kolkovými známkami, které se vylepí na návrh (lze je zakoupit na České poště), nebo platební kartou či v hotovosti na příslušném katastrálním pracovišti nebo bezhotovostně na účet příslušného katastrálního úřadu (platební údaje lze získat při osobním podání návrhu přímo na podatelně a při podání prostřednictvím poštovního přepravce nebo datové schránky budou zaslány poštou nebo do datové schránky poté, co bude návrh zaevidován). 

Po uzavření zástavní smlouvy a podání návrhu na vklad zástavního práva obvykle úvěrující banky uvolní peněžní prostředky, které jsou zaslány do úschovy. Jestliže na převáděné nemovitosti již vázne zástavní právo, které zajišťuje dluhy prodávajícího vůči jeho bance, může banka kupujícího zaslat část kupní ceny odpovídající výši těchto dluhů přímo bance prodávajícího (tj. mimo úschovu). 

Zástavní smlouvy ani návrh na vklad zástavního práva se po podpisu nepředávají do úschovy. 

9. Kupní smlouva a návrh na vklad vlastnického práva  

Kupní smlouva se uzavírá zpravidla společně se smlouvou o úschově a se zástavní smlouvou. Podpisy na kupní smlouvě je potřeba ověřit (alespoň na jednom stejnopisu, který bude podán ke katastrálnímu úřadu). 

Stejně jako u rezervační smlouvy, i zde doporučujeme, aby bylo v kupní smlouvě upraveno co nejvíce otázek, abyste tím eliminovali riziko vzniku budoucích sporů. 

Kupní smlouva by měla obsahovat alespoň následující ujednání: 

• řádná specifikace nemovitosti a smluvních stran – ta je velmi důležitá, pokud totiž dojde k chybnému uvedení některého z údajů, byť jen v jednom jediném znaku (např. v rodném čísle nebo ve specifikaci nemovitosti), může katastrální úřad návrh na vklad zamítnout; 
• výše kupní ceny a závazek kupujícího tuto kupní cenu zaplatit prodávajícímu, současně by měl být sjednán i způsob placení (zejm. termíny splatnosti či informace o případné úschově, které by měly být v souladu s úschovní smlouvou); 
• závazek prodávajícího převést vlastnické právo na kupujícího a tomu odpovídající závazek kupujícího k přijetí vlastnického práva; 
• kdo a kdy podá návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí a kdo bude platit správní poplatek; 
• způsob předání nemovitosti včetně termínu; 
• prohlášení smluvních stran; 
• důvody a postup pro odstoupení od kupní smlouvy. 

Pokud prodávající vůči kupujícímu nevystupuje v souvislosti s prodejí nemovitosti jako podnikatel, je možné se domluvit, že odpovědnost prodávajícího za vady nemovitosti bude omezena či dokonce vyloučena. Takováto ujednání jsou pro prodávající výhodná, ale v praxi nebývají kupujícími akceptována.  

Do přílohy kupní smlouvy je vhodné uvést informace o technickém stavu a případných vadách nemovitosti včetně fotografií nemovitosti. Pokud byla provedena inspekce technického stavu nemovitosti, doporučujeme, aby přílohou smlouvy byla přímo zpráva z provedené inspekce. 

Pokud kupující bude platit kupní cenu z úvěru, bude banka kupujícího zpravidla vyžadovat jako jednu z podmínek pro poskytnutí úvěru předložení podepsané kupní smlouvy. V takovém případě by bance měla postačovat kopie kupní smlouvy, na jejíž úvodní stránce bude výslovně uvedeno, že se jedná o kopii, která není určena pro katastrální úřad, ale pouze pro účely úvěrující banky. Originály (stejnopisy) kupní smlouvy by měly zůstat v úschově do doby, dokud nebude na úschovní účet zaplacena kupní cena.  

Aby mohlo dojít k převodu vlastnického práva, je potřeba rovněž připravit a podat na příslušný katastrální úřad návrh na vklad vlastnického práva. Ten se podepisuje rovněž při podpisu kupní smlouvy (doporučujeme, aby byl podepsán oběma smluvními stranami, přestože to není z právního hlediska nutné). Ani na tomto návrhu není třeba podpisy ověřovat. Přílohu návrhu bude tvořit jeden stejnopis kupní smlouvy s ověřenými podpisy. Ohledně způsobu podání tohoto návrhu na katastr nemovitostí a placení správního poplatku 2 000 Kč platí obdobně informace, které byly uvedeny výše v souvislosti s podáním návrhu na vklad zástavního práva.  

Okamžikem podání návrhu dojde k zahájení vkladového řízení. Převod vlastnického práva ve prospěch kupujícího bude katastrálním úřadem proveden nejdříve až po uplynutí dvacetidenní lhůty. Právní účinky převodu následně nastanou zpětně k okamžiku, kdy byl návrh doručen příslušnému katastrálnímu úřadu. 

10. Předání nemovitosti 

K předání nemovitosti kupujícímu dochází zpravidla až po převodu vlastnického práva, a to ve lhůtě, na které se smluvní strany dohodly v kupní smlouvě. O předání nemovitosti se sepíše předávací protokol ve dvojím vyhotovení (jedno pro prodávajícího a druhé pro kupujícího). Předávací protokol obsahuje zejména soupis příslušenství a vybavení nemovitosti, počty předávaných klíčů, přehled předávaných dokumentů, stavy měřidel jednotlivých energií dodávaných do nemovitosti ke dni předání, případné vady nemovitosti nebo prohlášení, že nemovitost neobsahuje žádné vady. Doporučujeme, aby přílohu předávacího protokolu tvořily fotografie nemovitosti. 

11. Výmaz zástavního práva prodávajícího 

Pokud na nemovitosti vázne zástavní právo zřízené prodávajícím ve prospěch jeho banky, je potřeba zajistit jeho výmaz z katastru nemovitostí.

Výmaz tohoto zástavního práva bude proveden na základě návrhu, který bude podán u příslušného katastrálního úřadu. Ani na tomto návrhu není třeba podpisy ověřovat. Ohledně způsobu podání tohoto návrhu na katastr nemovitostí a placení správního poplatku platí obdobně informace, které byly uvedeny výše v souvislosti s podáním návrhu na vklad zástavního práva. Přílohu bude tvořit písemné potvrzení o zániku zástavního práva a práv souvisejících nebo písemné vzdání se zástavního práva a práv souvisejících, které vystaví banka prodávajícího (k tomu viz výše). 

Banka předmětné potvrzení o zániku nebo vzdání se zástavního práva a práv souvisejících nevystaví dříve, než dojde k úplnému zaplacení dluhu (úvěru) prodávajícího vůči bance, který je tímto zástavním právem zajištěn.  

12. Daňové záležitosti 

Daň z nabytí nemovitých věcí je v současné době (legislativní stav k 30.06. 2022) již zrušená, a proto není potřeba podávat daňové přiznání ani platit daň.  

Pokud prodávajícímu vznikne z prodeje nemovitosti zisk, může takový zisk podléhat dani z příjmu. V takovém případě může prodávajícímu vzniknout povinnost podat daňové přiznání a zaplatit příslušnou daň. Osvobozeny od daně jsou například prodeje, kdy prodávající splní tzv. „časový test“ a současně další zákonné podmínky stanovené v zákoně č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. 

Na druhé straně kupujícímu jakožto novému vlastníkovi nemovitosti vznikne povinnost podat daňové přiznání k dani z nemovité věci a pravidelně tuto daň platit. Daňové přiznání k této dani se podává do 31. ledna. 

Tímto krokem dochází k ukončení celého procesu prodeje nemovitosti. 

Dále by Vás mohly zajímat tyto články:

– Odpovědnost za vady při koupi a prodeji nemovitosti – zveřejněno na webu advokátní kanceláře K2 Legal s.r.o.

– Práva z vadného plnění při koupi a prodeji nemovitosti – zveřejněno na webu advokátní kanceláře K2 Legal s.r.o.

– Praktické rady pro kupující a prodávající při koupi a prodeji nemovitosti – zveřejněno na webu advokátní kanceláře K2 Legal s.r.o.

– Odpovědnost za vady nemovitosti a praktické příklady – zveřejněno na webu advokátní kanceláře K2 Legal s.r.o.