Jak na to: Koupě nemovitosti krok po kroku 

Chystáte se koupit rodinný dům, byt či jiný typ nemovitosti? Pak jistě víte, že to není jen tak. Za pořízením nemovitého majetku se skrývá složitý proces, který se skládá z mnoha na sebe navazujících kroků. Tento článek vám pomůže se v celé záležitosti zorientovat. Přečtěte si chronologicky seřazené jednotlivé úkony, které vás čekají, jste-li rozhodnutí stát se majiteli nemovitosti.  

Pokud máte naopak zájem nemovitost prodat, mohl by Vás zajímat článek Prodej nemovitosti krok po kroku.  

Jestliže budete kupní cenu či její část platit přes advokátní úschovu, doporučujeme si přečíst: Advokátní úschovy: Jak fungují? Jsou pojištěné?

1. Otázka financování 

Předtím, než koupíte nemovitost, byste si měli promyslet, jakou maximální částku můžete na koupi vynaložit. Následně byste si měli ujasnit, jakým způsobem budete koupi financovat. Celý proces je o poznání jednodušší, pokud jste schopní zaplatit celou kupní částku ze svých vlastních prostředků. 

Většina potenciálních zájemců však zpravidla musí využít financování koupě prostřednictvím hypotečního úvěru. V takové situaci je vhodné se obrátit na finančního poradce, ještě předtím, než začnete vybírat bydlení dle vašich představ. Finanční poradce vám objasní, zda úvěr můžete dostat a jaká bude jeho výše. Pokud tápete při výběru finančního poradce, rádi vám doporučíme někoho z řad těch, se kterými máme jen pozitivní zkušenosti a dlouhodobě s nimi spolupracujeme.  

Jednou z velkých výhod při využití služeb finančního poradenství je to, že ušetříte spoustu času. Nebudete totiž muset osobně obcházet jednotlivé banky. To udělá finanční poradce za vás a poskytne vám porovnání jednotlivých nabídek bank. Další výhodou, kterou oceníte především v následujících krocích, je to, že budete mít jakousi „spojku” mezi vámi a bankou. Lepší volbou jsou „nezávislí” finanční poradci, kteří nejsou zaměstnanci žádné z bank. Finanční poradce konkrétní banky vám není schopen poskytnout objektivní srovnání nabídek ostatních „konkurenčních“ bank. Je také nutno zmínit, že služby finančních poradců jsou zdarma.  

2. Právní a faktická prověření nemovitosti 

Máte vybráno? Pak je třeba provést důkladné právní a faktické posouzení nemovitosti. V mnoha případech se bohužel tomuto kroku nevěnuje tolik pozornosti, kolik je potřeba. Při posouzení nemovitosti nezapomeňte na následující: 

a) Faktická prohlídka nemovitosti  

Zde se jedná o čistě technickou záležitost, je tedy vhodné se obrátit na odborníka z oblasti stavebnictví, který posoudí technický stav nemovitosti a to, zda je vhodná pro eventuální rekonstrukci. 

b) Výpis z katastru nemovitostí  

Pokud vám prodávající z jakéhokoli důvodu opomene předložit výpis z katastru nemovitostí, můžete si ho zajistit sami, a to například na Czech POINTu u České pošty. Z výpisu se dozvíte, zda se za nemovitostí neskrývají věcná břemena, zástavní práva nebo jiné právní komplikace. Speciální pozornost věnujte především částem „B1“, „C“ a „D”. V ideálním případě je ve všech těchto částech uvedeno „Bez zápisu“. 

Zjistíte-li, že na nemovitosti vázne zástavní právo banky, je potřeba požádat prodávajícího, aby vám předložil písemné  prohlášení dané banky, kde bude uveden zejména: (i) souhlas banky s mimořádnou splátkou úvěru prodávajícího, (ii) vyčíslení dlužné částky prodávajícího vůči bance k určitému dni, dále (iii) závazek banky k vystavení (v určité lhůtě po zaplacení částky uvedené v prohlášení) písemného potvrzení o zániku zástavního práva a práv souvisejících nebo písemného vzdání se zástavního práva a práv souvisejících.  

Tato práva související znamenají především zákaz zatížení nebo zcizení nemovitosti, závazek nezajistit zástavním právem ve výhodnějším pořadí nový dluh, závazek neumožnit zápis nového zástavního práva namísto starého.  

c) Právní stav SVJ a potvrzení osoby odpovědné za správu domu a pozemku 

Pokud kupujete byt, je vhodné znát právní stav SVJ (a to především stav bankovního účtu, jaké má SVJ závazky apod.). Nejlepší by bylo nahlédnout do jejich účetnictví. Také se hodí vědět, jak SVJ skutečně funguje (a to především fakt, zda jsou jednotliví vlastníci schopni se vůbec na něčem usnést a zda nedochází k nějaké formě útlaku ze strany majoritních vlastníků). To můžete zjistit přímo od ostatních vlastníků nebo ze zápisů ze shromáždění.  

Další důležitou informací je výše částek, které se platí ve prospěch SVJ. Měli byste také vzít v úvahu fakt, že v případě koupě bytu přejímá kupující dluhy, které má prodávající na příspěvcích na správu domu a pozemku a na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění.  

Obecně se jedná například o náklady na údržbu a opravy, vedení účetnictví, modernizaci či rekonstrukce společných částí, dále pak finance nutné na odměňování volených orgánů SVJ nebo na pojištění domu, dodávky tepla a vody, odvádění odpadních vod, provoz osvětlení společných prostor v domě a výtahu, provoz a čištění komínů, úklid společných prostor v domě, odvoz komunálního odpadu a dalších.   

Proto doporučujeme vyžádat si od prodávajícího, aby předložil prohlášení osoby odpovědné za správu domu a pozemku, které by mělo obsahovat potvrzení, že prodávající nemá žádné takové dluhy. Zjistíte-li nějaké dluhy prodávajícího, požadujte jejich zaplacení ještě před uzavřením kupní smlouvy. 

d) Energetická náročnost budovy  

Nechte si také předložit průkaz energetické náročnosti budovy. Pokud se jedná o byt, za určitých podmínek ho může nahradit vyúčtování dodávek elektřiny, plynu a tepelné energie za uplynulé 3 roky. 

3. Rezervační smlouva 

I po důkladném právním a faktickém posouzení nemovitosti jste se finálně rozhodli nemovitost koupit? Pak vás čeká další fáze, a to uzavření rezervační smlouvy. 

Rezervační smlouvou se rozumí to, že se prodávající zaváže k tomu, že po určitou dobu (tzv. rezervační doba) nebude nemovitost dále nabízet potenciálním kupcům. Také se díky této smlouvě zájemce a vlastník vzájemně zavážou k uzavření kupní smlouvy v rezervační době (případně k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí). 

Současně kupující složí vlastníkovi po uzavření rezervační smlouvy rezervační zálohu. Ta bude v případě, že dojde k uzavření kupní smlouvy, započítána do kupní ceny (v praxi se započítává i na provizi realitního zprostředkovatele).    

Nedojde-li k uzavření kupní smlouvy, s rezervační zálohou se bude nakládat podle toho, která smluvní strana zapříčinila, že nedošlo k uzavření kupní smlouvy. Pokud je příčina na straně zájemce, záloha náleží vlastníkovi jakožto smluvní pokuta (případně realitnímu zprostředkovateli nebo částečně vlastníkovi a částečně realitnímu zprostředkovateli). Naopak zapříčinil-li tuto situaci vlastník, rezervační záloha se vrací zpět zájemci.  

Rezervační smlouvu na nemovitost doporučujeme uzavřít pouze, pokud jste 100% přesvědčeni o její koupi a máte-li zajištěné její financování v plné výši, ať zbytečně nepřijdete o rezervační zálohu. 

4. Smlouva o smlouvě budoucí  

V období po uzavření rezervační a před uzavřením kupní smlouvy se běžně uzavírá smlouva o smlouvě budoucí. Tento krok však není nutností. Ve většině případů se po uzavření rezervační smlouvy přistupuje rovnou k přípravě kupní smlouvy. Díky tomu obě smluvní strany ušetří své náklady na právní služby. V tomto případě je vhodné zapracovat ujednání typická právě pro smlouvu o smlouvě budoucí přímo do rezervační smlouvy.   

Zde platí jednoduché pravidlo. Čím budou v rezervační smlouvě tyto otázky blíže upraveny, tím bude průběh uzavírání kupní smlouvy jednodušší, jelikož většina potenciálních nejasností bude vyřešena již na začátku.  

5. Úschova 

V případě, že se kupní cena bude platit formou úschovy, uzavírá se zpravidla společně s kupní smlouvou také smlouva o úschově. Úschova kupní ceny rovnoměrně chrání právní zájmy obou smluvních stran.  

Úschova může být advokátní, notářská či bankovní. Nejpodstatnější rozdíl mezi nimi spočívá v ceně. Cena notářské úschovy se odvíjí od právních předpisů, notáři se tedy od této ceny nemohou odchýlit. Výše ceny je závislá na výši těch finančních prostředků, které jsou uschovány. Advokáti a banky si naopak mohou určit výši částky sami.   

Ohledně bezpečnosti úschov existuje vžitá představa, že notářská úschova je bezpečnější, protože za notáře odpovídá stát. Toto tvrzení je však pouhý mýtus. Oba typy úschov jsou v podstatě na stejné úrovni, co se týká bezpečnosti. Na dodržování pravidel advokátních úschov a stejně tak notářských, dohlíží příslušné profesní komory (tj. Komora notářů České republiky a Česká advokátní komora).   

V obou těchto případech úschov jsou peněžní prostředky vždy na zvláštním bankovním účtu zřízeném pouze pro účel konkrétní úschovy (peněžní prostředky tak jsou odděleny od jiných úschov a od financí advokáta/notáře) a jsou ze zákona pojištěny.  

Bankovní úschovy nejsou tak časté, ne všechny banky totiž tento produkt poskytují. Pokud však určitá banka úschovu poskytuje, vztahuje se zpravidla pouze na peněžní prostředky. Nikoli však na úschovu dokumentů. Což může být problém, jelikož je po určitou dobu potřeba uschování rovněž i kupní smlouvy a návrhu na katastr nemovitostí. Nevýhodou bankovních úschov je to, že banky nejsou při realizaci úschovy natolik flexibilní, jako notář či advokát.  

Dále také existují úschovy prováděné realitními zprostředkovateli (makléři). Tyto úschovy ale příliš nedoporučujeme, protože sami v praxi upřednostňujeme úschovy u advokátů a notářů.  

6. Zástavní smlouva   

Rozhodli jste se financovat nemovitost prostřednictvím úvěru? Potom banka vyžaduje jako jednu z podmínek zřízení zástavního práva pro jeho poskytnutí.  

Mezi bankou a prodávajícím se tedy uzavírá zástavní smlouva. K uzavření by mělo dojít buďto předtím, než podepíšete kupní smlouvu, nebo co nejdříve po jejím podpisu. Teprve potom banka umožní čerpání peněžních prostředků. Ty poté obvykle putují přímo do úschovy.   

V případě, že na nemovitosti vázne zástavní právo prodávajícího, které zajišťuje dluh prodávajícího vůči jeho bance, část peněžních prostředků, jejichž výše odpovídá výši tomuto dluhu, bude z úvěru placena přímo bance prodávajícího.  

Zástavní právo vzniká zápisem do katastru nemovitostí. Je proto třeba podat na daný katastrální úřad návrh na vklad zástavního práva. K němu se přiloží jedno vyhotovení originálu zástavní smlouvy s úředně ověřenými podpisy.   

Při předložení návrhu budete muset zaplatit správní poplatek 2 000 Kč. Tento návrh můžete podat osobně, poštou nebo datovou schránkou (v případě datové schránky je nutné zástavní smlouvu konvertovat do elektronické podoby – konverzi lze zařídit také na Czech POINTu u České pošty).  

Zástavní smlouvy ani návrh na vklad zástavního práva se po podpisu neukládají do úschovy.  

7. Kupní smlouva   

To je nejdůležitější smlouva v rámci celého procesu, neboť až na jejím základě dochází k převodu vlastnického práva.  

Kupní smlouva by měla obsahovat především následující:  

1. řádnou specifikaci nemovitosti a smluvních stran – ta je velmi důležitá, pokud totiž dojde k chybnému uvedení některého z údajů, byť jen v jednom jediném znaku (např. v rodném čísle nebo při specifikaci nemovitosti), může katastrální úřad zamítnout návrh na vklad; 

2. jednoznačný závazek smluvních stran převést vlastnické právo z prodávajícího na kupujícího;  

3. výši kupní ceny a způsob jejího zaplacení (pokud je současně uzavírána úschovní smlouva, měla by být tato ujednání v souladu);  

4. odevzdání a převzetí nemovitosti;  

5. prohlášení smluvních stran (především prohlášení prodávajícího ve vztahu k právnímu a faktickému stavu nemovitosti);  

6. úpravu týkající se odstoupení od smlouvy. 

Každý prodej nemovitosti má řadu specifik a při neodborném postupu může dojít k vysokým škodám. Není tedy vhodné použít univerzální vzor stažený z internetu. Je velmi důležité smlouvu přizpůsobit konkrétním okolnostem daného případu. Z těchto důvodů se o veškeré naše kupní smlouvy starají advokáti. I vám doporučujeme, abyste v těchto záležitostech vyhledali pomoc advokáta.  

Jako bylo uvedeno u rezervační smlouvy i zde platí, že čím více otázek v kupní smlouvě vyřešíte, tím více snížíte riziko vzniku potenciálních sporů mezi smluvními stranami.  

Podpisy na kupní smlouvě by měly vždy být úředně ověřené (alespoň na tom stejnopisu, který bude podán na katastr nemovitostí).  

Společně s kupní smlouvou je nutné připravit návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, který se podepisuje rovněž při podpisu kupní smlouvy. Přestože je z právního hlediska dostačující, když je návrh podepsaný pouze jednou smluvní stranou, doporučujeme, aby byl podepsaný oběma. Podpisy na tomto návrhu nemusí být úředně ověřené.  

Jestliže se kupní cena platí prostřednictvím úschovy, je běžné, že se kromě finančních prostředků uschovají také podepsané kupní smlouvy a návrh na vklad vlastnického práva. Úschova těchto dokumentů je hlavně v zájmu prodávajícího, který tím získává jistotu, že nedojde k převodu vlastnického práva dříve, než bude kupní cena složena do úschovy.  

Při financování formou úvěru, bude úvěrující banka zpravidla vyžadovat jako jednu z podmínek pro výplatu peněžních prostředků, abyste předložili podepsanou kupní smlouvu. Požaduje-li prodávající ponechat všechny originály v úschově, je třeba v kupní smlouvě zmínit, že kupujícímu bude pro účely čerpání úvěru předána podepsaná kopie kupní smlouvy.  

Dokumenty se z úschovy předávají smluvním stranám až v okamžiku, kdy se na úschovní účet připíše kupní cena. Následně některá ze smluvních stran, případně advokát (je vhodné se dohodnout v kupní smlouvě, kdo to bude), podá u daného katastrálního úřadu návrh na vklad vlastnického práva, ke kterému přiloží jedno vyhotovení originálu kupní smlouvy.   

Návrh na vklad vás bude rovněž stát  správní poplatek ve výši 2 000 Kč. Při podání tohoto návrhu na katastr nemovitostí platí obdobně to, co uvádíme výše v souvislosti s podáním návrhu na vklad zástavního práva.  

Při podání návrhu na vklad dochází k zahájení vkladového řízení. Vklad vlastnického práva ve prospěch kupujícího katastrální úřad provádí nejdříve po uplynutí lhůty 20 dní. Právní účinky zápisu vlastnického práva následně nastanou zpětně k okamžiku, kdy tento návrh obdržel příslušný katastrální úřad.  

V okamžiku, kdy dochází ke vkladu vlastnického práva (tj. převodu), jsou finanční prostředky stále složeny v úschově. Výplata z úschovy ve prospěch prodávajícího je závislá právě až na převodu vlastnického práva ve prospěch kupujícího. 

8. Předání nemovitosti  

K tomu dochází zpravidla až po převodu vlastnického práva, a to ve lhůtě uvedené v kupní smlouvě. Ohledně předání nemovitosti je důležitý předávací protokol. Sepisuje se ve dvojím vyhotovení (pro každou ze smluvních stran). V něm se také uvádějí stavy měřidel jednotlivých energií dodávaných do nemovitosti ke dni předání, soupis příslušenství a vybavení, počty klíčů, přehled předávaných dokumentů, vady nemovitosti atd. 

V případě prodeje domu (stavby) je prodávající povinen předat kupujícímu dokumentaci skutečného provedení stavby ve smyslu § 125 zák. č. 183/2006 Sb., stavebního zákona. Často však prodávající o této povinnosti vůbec nevědí. Je proto důležité, abyste si její splnění vyžádali vy.   

Nevydá-li prodávající tuto dokumentaci, nabízí se prostor pro jednání o adekvátní slevě z částky kupní ceny (ve výši odpovídající nákladům na pořízení této dokumentace). Vlastník nemovitosti je totiž povinen předmětnou dokumentaci uchovávat po celou dobu trvání stavby.   

Pokud ji nemá, stavební úřad mu může nařídit, aby ji na své náklady obstaral. Pokud by tedy prodávající vám nepředal náležitou dokumentaci, vystavujete se riziku, že ji budete muset později na své náklady vyhotovit. Zejména, pokud se v budoucnu rozhodnete nemovitost opět prodat a nový kupující bude předložení dokumentace vyžadovat. 

9. Výmaz zástavního práva prodávajícího  

Pokud kupujete nemovitost, na které již bylo v době uzavření kupní smlouvy zapsané zástavní právo zřízené prodávajícím ve prospěch banky, je potřeba zajistit, aby bylo toto zástavní právo z katastru nemovitostí vymazáno.   

Zajištění výmazu je povinností prodávajícího ve spolupráci s jeho bankou. I ohledně tohoto výmazu bude třeba předložit katastru nemovitostí příslušný návrh (také je zpoplatněn částkou 2 000 Kč a platí obdobně to, co bylo uvedeno výše).  

Nutnou přílohou tohoto návrhu je písemné potvrzení o zániku zástavního práva nebo písemné vzdání se zástavního práva, které vystaví banka.  

Pokud na nemovitosti vázne zástavní právo, vyžadujte ještě před uzavřením rezervační smlouvy od prodávajícího předložení písemného prohlášení banky, které bude obsahovat především (i) souhlas banky s mimořádnou splátkou úvěru prodávajícího, (ii) vyčíslení dlužné částky prodávajícího vůči bance k určitému dni a dále (iii) závazek banky, že vystaví (v určité lhůtě po zaplacení částky uvedené v prohlášení) písemné potvrzení o zániku zástavního práva a práv souvisejících nebo písemné vzdání se zástavního práva a práv souvisejících. 

Toto potvrzení o zániku zástavního práva, resp. vzdání se zástavního práva banka však nevystaví dříve, než dojde k úplnému zaplacení dluhu (úvěru) prodávajícího, který je tímto zástavním právem zajištěn. Část kupní ceny, která odpovídá dluhu prodávajícího, by měla být zaplacena přímo na účet uvedený příslušnou bankou (nikoli na účet prodávajícího). 

10. Daňové záležitosti   

Jelikož aktuálně došlo ke zrušení daně z nabytí nemovitých věcí, prodávající ani kupující tedy není povinen tuto daň platit, ani podávat příslušné daňové přiznání.   

Je ale nutné vzít v úvahu, že příjem získaný prodejem nemovitosti může být pro prodávajícího relevantní s ohledem na daň z příjmu.  

Také připomínáme, že kupující jakožto nový vlastník nemovitosti je dále povinen podat daňové přiznání ohledně daně z nemovité věci a zároveň tuto daň i pravidelně platit. Daňové přiznání týkající se této daně se podává do 31. ledna.  

Vyřešením těchto daňových záležitostí spěje celý proces koupě nemovitosti ke svému konci a vy se tak můžete považovat za hrdého vlastníka nemovitosti.  

Tento článek byl převzat z webu www.ak-kalensky.cz se souhlasem autora.