Co znamená družstevní bydlení, jaké má výhody a nevýhody

Když chcete bydlet „ve svém“, máte v případě bytu dvě možnosti. Buď si pořídíte byt a stanete se jeho vlastníkem nebo si koupíte podíl v bytovém družstvu, které vlastní či spoluvlastní bytový dům, v němž se byt nachází. My se tentokrát podíváme na tu druhou z možností – družstevní bydlení. 

Co to je družstevní bydlení? 

O družstevní bydlení se jedná tehdy, pokud je jednotka ve vlastnictví bytového družstva a jeho člen byt užívá na základě nájemní smlouvy. Člen bytového družstva není vlastníkem bytu – jednotky (ty zpravidla v družstevních domech nebývají vymezeny), ale z pozice svého členství může užívat konkrétní byt, popř. další s ním spojené prostory (sklepní koje apod.) jako nájemník. 

Vlastnictví podílu v družstvu versus vlastnictví bytové jednotky 

Zásadní rozdíl oproti vlastnictví bytu tkví u družstevního bydlení v tom, že bytový dům vlastní bytové družstvo, a to jediné má právo s bytem disponovat (uzavírat nájemní smlouvy, prodávat, zřizovat zástavní právo atd.). Člen družstva je uživatelem bytu – nemůže byt prodat, protože ho nevlastní. Nicméně zákon mu garantuje některá speciální práva, kterými se liší od klasického „nedružstevního“ nájemníka a která mu zaručují silnější postavení a větší míru ochrany. 

Bytové družstvo po svém členovi nemůže požadovat klasické nájemné v tržní výši. Požadovat může pouze účelně vynaložené náklady bytového družstva vzniklé při správě družstevních bytů, včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domu, ve kterém se nachází byty, a příspěvků na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice těchto družstevních bytů. 

Koupě podílu v bytovém družstvu 

Hovoří-li se o „koupi“ družstevního bytu, myslí se tím koupě členství v bytovém družstvu, které vás opravňuje k nájmu bytu. To je také důvod proč se bankovní instituce zdráhají poskytovat hypotéky na koupi družstevních podílů. Zřízení zástavního práva k družstevnímu podílu pro ně není dostatečným zajištěním pro poskytnutí hypotečního úvěru.  

Smlouva o převodu družstevního podílu nemá oproti kupní smlouvě na bytovou jednotku tak přísné formální požadavky, protože se nepředkládá ke katastrálnímu úřadu. Nemusí mít dokonce ani ověřené podpisy, pokud to stanovy družstva výslovně nevyžadují. Doručením smlouvy bytovému družstvu je převod účinný vůči všem zúčastněným subjektům a je pro ně závazný.  

Z hlediska obchodovatelnosti se jeví družstevní podíl jako méně atraktivní než byt v osobním vlastnictví, a to mimo jiné i díky potížím při čerpání hypotéky na koupi. 

Výhody družstevního bydlení 

Výhodou družstevního bydlení je možnost větší kontroly nad děním v bytovém domě. To zajišťuje bytové družstvo prostřednictvím svého statutárního orgánu – představenstva, které družstvo zastupuje a může vůči členům porušujícím stanovy zakročit. Asi nejmocnější zbraní bytového družstva je vyloučení člena z bytového družstva.  

Další výhodou může být neplacení daně z nemovitosti, kterou musí platit vlastníci bytových jednotek každý rok.  

Pro někoho může být vítaná i částečná anonymita, protože bytová družstva nemají povinnost seznamy svých členů nikde zveřejňovat.     

Nevýhody družstevního bydlení 

Kromě výše zmíněných problémů s poskytováním hypotečních úvěrů jsou nevýhodou omezení při užívání družstevních bytů. Bez souhlasu bytového družstva totiž například nemohou jeho členové provádět stavební úpravy bytu ani jej dávat do podnájmu třetím osobám apod.  

Když porušíte některou ze svých povinností, může vás bytové družstvo v krajním případě i vyloučit. Tím dojde nejen ke ztrátě členství, ale rovněž práv k užívání bytu. V praxi to znamená, že neposlušný člen o svůj družstevní byt definitivně přijde. Má však právo na vypořádací podíl. 

Společná rizika 

Rizikem, které bude společné pro bytové družstvo i pro společenství vlastníků jednotek, je hospodaření s penězi družstevníků či vlastníků jednotek. Ty má na starosti v lepším případě několik členů statutárního orgánu, v tom horším pak pouze jeden předseda. Pokud se totiž tyto osoby dostatečně nekontrolují při nakládání s financemi, hrozí různé podoby jejich zpronevěry.