Obsah:
Plánujete pronajímat byt v osobním vlastnictví a nevíte, jak na to? Hlavní je vzít všechno popořadě a jednat systematicky. Sepsali jsme pro vás návod, jak postupovat při pronájmu bytu v 6 krocích.
Pronajímat byt se vyplatí
Nemovitost představuje jednu z nejlepších investic. Můžete ji totiž pronajímat a snadno vydělávat. Výhodou také je, že řada lidí upřednostňuje pronájem před vlastním bydlením. Důvodů je hned několik – nedostatek financí ke koupi vlastní nemovitosti, obava z dlouhé doby splácení hypotéky, jednoduché stěhování bez závazků nebo třeba nejasná představa o budoucím bydlení. Pronájem využijete i ve velkých městech, do kterých se stěhují studenti z celé republiky.
Jaký je rozdíl mezi pronájmem, nájmem a podnájmem?
Nájem bytu je vztah mezi pronajímatelem (vlastníkem bytu) a nájemcem. Jedná se tak o pronájem bytu v osobním vlastnictví. Uzavřením nájemní smlouvy obě strany souhlasí s tím, že nájemce bude byt po určitou dobu využívat za předem stanovené nájemné. Výraz pronájem bytu představuje synonymum.
Oproti tomu podnájem vzniká v případě, kdy nájemce přenechá byt k užívání další osobě. V některých případech je třeba si vyžádat se vznikem podnájmu souhlas vlastníka (tj. pronajímatele). Podnájem zaniká s ukončením nájmu.
Jak pronajímat byt v osobním vlastnictví?
Pronájmu bytu v osobním vlastnictví předchází výběr správného nájemníka a správně napsaná nájemní smlouva. Jak postupovat při pronájmu bytu?
1. Výběr nemovitosti
Ať už máte byt v osobním vlastnictví, který byste chtěli pronajmout, nebo teprve zvažujete koupi té pravé nemovitosti k pronájmu, měli byste zohlednit několik faktorů. Jedním z nich je velikost bytu.
Cílem je pronajímat nemovitost s příslibem co nejvyššího výnosu. Měli byste se tedy zamyslet nad tím, jaká velikost bytu je pro danou lokalitu nejvhodnější. Nejpožadovanější velikostí bytu bývá 2+kk nebo 2+1, avšak nemusí to platit zrovna pro vaši lokalitu. Zkuste se proto sami sebe zeptat, jakého výnosu chcete dosáhnout, jaká skupina lidí hledá v dané oblasti pronájem a jak se v této lokalitě vyvíjí trh s nájmem.
2. Nájemné a úhrady služeb a energií
Nejprve byste si měli ujasnit, jaké služby a energie (dále společně též “služby”) související s užíváním nemovitosti zajistíte vy a které nájemce. Pokud bude mít nájemník služby napsané na sebe, nezodpovídáte za případné nedoplatky. Těmito službami jsou např. dodávky vody, tepla, elektrické energie či plynu, odvoz a odvádění odpadních vod a komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu. U některých z uvedených služeb (např. vodné a stočné, úklid společných částí domu apod.) se může stát, že je nebude možné převést na nájemníka a budou hrazeny pronajímateli, proto je vhodné si dopředu ujasnit o jaký typ služby se jedná a zda je možné ji napsat na nájemníka či nikoliv.
Poté byste měli vyřešit, jak budou nájemcem placeny služby, které budete pro něho zajišťovat vy. Volit můžete mezi několika možnostmi:
- Je možné se dohodnout, že cena těchto služeb je již obsažena v nájemném.
- Dále lze až na určité výjimky ujednat, že cena za služby bude placena nájemcem paušální částkou za určité období. V takovém případě se neprovádí žádné vyúčtování.
- Konečně připadá v úvahu ujednání, že nájemce bude platit na služby zálohy, které budou po uplynutí zúčtovacího období (zpravidla rok) vyúčtovány dle skutečné spotřeby.
- Pro jednotlivé služby lze zvolit odlišnou metodu placení (např. služba A bude součástí nájemného, služba B bude placena paušálně a služba C bude placena zálohově s následným vyúčtováním).
Další kapitolou je cena nájemného, která by měla brát ohled na specifika dané lokality, velikost bytu a jeho vybavení. Výše nájmu by neměla být nadhodnocená, ale ani podhodnocená. Proto se podívejte, za jakou cenu se běžně byty v dané lokalitě nabízí. Se správným nastavením vám může pomoci realitní kancelář.
Rádi vám s pronájmem pomůžeme
Mgr. Hana Kalenská
realitní makléřka
3. S realitkou, nebo na vlastní pěst?
Nemovitost lze pronajmout oběma způsoby. Pokud se rozhodnete pronajmout byt bez realitky, bude vás to sice stát méně peněz, ale zato více času a rizik.
Je potřeba zejména:
- nafotit nemovitost,
- napsat inzerát a umístit ho na vhodné médium,
- komunikovat se zájemci,
- domlouvat a zajistit prohlídky,
- připravit nájemní smlouvu,
- připravit předávací protokol a zajistit změnu dodávek některých energií.
Na druhé straně realitní kancelář za vás výše uvedené činnosti zajistí. Pomůže vám s veškerými právními záležitostmi, což je obzvlášť důležité, protože by vám nedostatky ve smlouvách mohly do budoucna přinést problémy. Je proto lepší pronájem bytu svěřit do odborných rukou.
4. Prohlídky po bytě
Pokud jste se rozhodli najít nájemce bez realitky, připravte se na to, že strávíte spoustu času prohlídkami. Před prohlídkami bytu byste měli uklidit a schovat osobní věci. Doporučujeme dále byt “zkrášlit” vhodnými interiérovými doplňky a dekoracemi (např. umístit vázu s květinami nebo nachystat mísu s čerstvým ovocem). Neměli byste ani podceňovat vůni (lze jednoduše vyřešit umístěním vonných tyčinek nebo využitím interiérových parfémů). Tyto kroky pomohou dosáhnout u zájemců při osobní prohlídce mnohem lepšího prvního dojmu, který má velký vliv na to, zda byt zájemce osloví. Investovat můžete i do prezentací a 3D prohlídky. Na schůzkách s potenciálními nájemci by měli být všichni, kdo budou v bytě bydlet. Nezapomeňte zájemcům nejen ukázat všechny místnosti, ale také je informovat o typu vytápění a podobně.
5. Podpis smluv
Příprava a vyhotovení smluv je nejdůležitějším krokem při pronájmu bytu. Nájemní smlouva by měla například obsahovat popis sankcí v případě neplacení nájemného nebo poničení bytu. Jaké další náležitosti by v nájemní smlouvě neměly chybět, si přečtete v článku 6 rad pro bezpečnější pronájem.
6. Jak danit příjem z pronájmu?
Možnosti, jak danit příjem z pronájmu, jsou dvojí. Pokud je pronajímatelem fyzická osoba, podává přiznání k dani z příjmu fyzických osob. Tento typ se posuzuje jako příjem z nájmu a je osvobozen od daně z přidané hodnoty. Daní se podle § 9 zákona o daních z příjmů. Pronajímatel si rovněž nemusí zřizovat živnostenský list.
Jestliže je pronajímatelem právnická osoba, příjmy z pronájmu se daní jako příjmy z podnikání. Daň je vymezena podle § 7 zákona o daních z příjmů. Pronajímatel musí vlastnit živnostenské oprávnění a vést účetnictví. U tohoto typu příjmu je nezbytné odvést daň z přidané hodnoty.
Tip: Správně vybraná realitní kancelář vám ušetří nejen čas, ale i peníze
Nejčastější důvod, proč se lidé pouští do pronájmu bytu na vlastní pěst, jsou peníze. Bojí se, že realitní kanceláři zbytečně zaplatí za něco, co by dokázali sami. Klíčem však je umět si realitní kancelář vybrat. Po čem byste se měli dívat?
- Vyžaduje realitní kancelář platbu už na začátku, nebo si účtuje jen provizi z prodeje či pronájmu?
- Pracují v ní makléři, kteří smlouvám a souvisejícím záležitostem skutečně rozumí?
- Vystaví realitní kancelář jen inzerát na internet, nebo se o pronájem bytu postará se vším všudy?
Například u nás, v Hledá se nemovitost, je jádro našeho týmu tvořeno právníky, kteří se specializují na právo k nemovitostem. Proto realitnímu trhu rozumí nejen z prodejního hlediska, ale také po legislativní stránce. Díky tomu si můžete být jistí, že bude vše okolo pronájmu v naprostém pořádku. Navíc jsou pro vás naše služby zdarma – naši provizi platí výhradně nájemce, kterého zajistíme. Při pronájmu klademe velký důraz na kvalitní fotografie, inzerujeme na předních realitních portálech, případně sociálních sítích, a nemovitost cílíme na vhodné zájemce.