6 rad pro bezpečnější pronájem

Zatímco v západní Evropě výrazně převažuje nájemní bydlení nad vlastnictvím bytů, u nás je tomu naopak. Přesto však trh s nájmy v České republice tvoří nezanedbatelnou část realitních obchodů, a to zejména ve větších městech. Na turisticky exponovaných místech tomuto trendu pomáhají služby jako Airbnb, které slouží jako internetový zprostředkovatel krátkodobých pronájmů. 

Pokud hodláte svůj dům nebo byt poskytnout do užívání třetí osobě, dostanete v ideálním případě zaplaceno nájemné a finančně si polepšíte, na druhou stranu riskujete, že narazíte na neslušného či nepoctivého nájemníka, který vám nebude platit nebo vám majetek dokonce poškodí. Proto je vhodné dodržovat pár zásadních pravidel, která vám mohou pomoci problémům s nájemníky předcházet.  

1. Výběr a kontrola nájemce 

Před uzavřením smlouvy byste si měli prověřit osobu nájemce z veřejně dostupných zdrojů na internetu. Samozřejmostí by měla být lustrace v insolvenčním rejstříku, registru exekucí, evidenci dlužníků atd. Rovněž sociální sítě mohou o dotyčném mnoho prozradit, takže je vhodné zaměřit se i tímto směrem.  

2. Bez písemné smlouvy ani ránu 

Nezbytná samozřejmost krátkodobého i dlouhodobého nájmu je písemná smlouva. Bez ní byt ani dům do užívání rozhodně neposkytujte. Smlouva by kromě základních náležitostí (specifikace smluvních stran, specifikace bytu či domu, projev vůle uzavřít nájemní smlouvu, doba trvání nájmu, místo, datum a podpis smluvních stran) měla obsahovat i dohodu o výši a způsobu placení nájemného a úhrad za služby spojené s užíváním bytu, které budete nájemníkovi zajišťovat, včetně jejich vyjmenování.  

Těmito službami mohou být např. dodávky vody, odvoz odpadů, dodávky tepla, osvětlení a úklid společných částí apod. Vhodné je ve smlouvě pamatovat i na způsob každoročního vyúčtování těchto služeb. 

3. Jistota a její limitace u nájmu bytu 

K zajištění placení nájemného a služeb s nájmem spojených je vhodné po nájemníkovi požadovat nejpozději při podpisu nájemní smlouvy složení jistoty. Ta nesmí být u nájmu bytu vyšší než trojnásobek měsíčního nájemného.  

U ostatních nemovitých věcí není výše jistoty zákonem limitována. Dostane-li se nájemce do prodlení se zaplacením, můžete jistinu použít. Po skončení nájmu musíte jistotu nebo to, co z ní zůstalo, vrátit nájemci zpět. 

4. Co by nemělo chybět v nájemní smlouvě na byt 

Dalšími praktickými ujednáními v nájemní smlouvě, které se týkají bytu mohou být:  

• zákaz zřízení trvalého pobytu v bytě,  
• zákaz podnájmu,  
• povinnosti při hlášení změny počtu osob v bytě,  
• způsob, jakým budete provádět kontrolu užívání bytu,  
• povinnosti při skončení nájmu,  
• co se považuje za hrubé porušení povinností nájemcem,  
• smluvní pokuta za prodlení se zaplacení nájemného apod.  

Ve smlouvě je vhodné odkázat také na nařízení vlády č. 308/2015 Sb., které upravuje, co se rozumí běžnou údržbou bytu a drobnými opravami, přičemž platí, že běžnou údržbu a drobné opravy si provádí nájemce sám.  

Běžnou údržbou bytu se rozumí zejména: 

• malování,  
• oprava omítek,  
• tapetování 
• čištění podlah včetně podlahových krytin,  
• čištění obkladů stěn 
• čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům.  

Za drobné opravy se považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je vybavení součástí bytu a je ve vašem vlastnictví a náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1000 Kč. 

5. Zakázaná ujednání u nájmu bytu či domu 

Občanský zákoník pronajímateli zakazuje, aby v nájemní smlouvě k bytu, sjednával smluvní pokuty nebo povinnosti, které jsou vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřené. Co je zjevně nepřiměřenou povinností zákon nezmiňuje, proto by se měl každý případ posuzovat individuálně.  

Občanský zákoník rovněž zakazuje pronajímateli, aby sjednával ujednání zkracující nájemcova práva nad rámec části zákona, která upravuje nájem bytu.  

Jinými slovy nájemci musí být práva, která jsou v zákoně uvedena, garantována a nepřipouští se, aby si smluvní strany sjednaly něco jiného. 

6. Co by nemělo chybět v nájemní smlouvě u ostatních nemovitých věcí 

V nájemní smlouvě u jiného typu nemovitých věcí, nežli jsou byty, by nemělo chybět: 

• ujednání o smluvní pokutě pro případ porušení povinností (např. prodlení se zaplacením nájemného a služeb s nájmem spojených),  
• výpovědní důvody 
• výpovědní doba, 
• povinnosti týkající se údržby a oprav,  
• postup při zadržení movitých věcí k úhradě pohledávky pronajímatele,  
• zákaz podnájmu,  
• možnosti zvyšování nájemného,  
• pravidla pro vstup do předmětu nájmu apod.  

Výše uvedené zákazy a omezení ohledně smluvních ujednání pro případ nájmu bytu se u nájmu jiných nemovitých věcí nepoužijí. 

Pro více informací lze odkázat na § 2201 a následující občanského zákoníku. 

Tento článek vychází z právního stavu ke dni 30. 9. 2020.