Co znamenají neúčinná ujednání v nájemní smlouvě bytu?

Už jste někdy slyšeli o neúčinných ujednáních v nájemní smlouvě na byt? Pokud ne, tak věřte, že se ve smlouvách objevují poměrně často a třeba jsou i v té vaší. Pozorně čtěte následující řádky a třeba zjistíte, že některé z pravidel, na kterých jste se s pronajímatelem ve smlouvě dohodli, odporují zákonu.   

Vztah mezi pronajímatelem a nájemcem není založen na rovném postavení. Nájemce je ten slabší a zákon ho chrání více zejména proti některým smluvním ujednáním zkracujícím jeho práva. Občanský zákoník výslovně říká, co v nájemní smlouvě určené k bydlení být nemůže, a pokud si strany přesto do smlouvy takové ujednání dají, nebude se k nim přihlížet.  

Zákaz práce nebo podnikání nájemce v bytě  

Pronajímatel obecně nemůže zakázat nájemci v bytě pracovat nebo podnikat. Nájemce však touto činností nesmí zvýšit zatížení daného bytu nebo domu, ve kterém se byt nachází. Takovým zatížením bude například zvýšení hluku, šíření prachu, šíření zápachu z bytu atp. V bytě tedy nebudete moci provozovat lakovnu, ale pronajímatel nemůže bránit, abyste v bytě provozovali podnikání spočívající např. v překladatelské činnosti.  

Zákaz chovu zvířete nájemcem v bytě 

Nejčastěji se vyskytující neúčinné ujednání v nájemní smlouvě bytu se týká chovu zvířat v bytě. K ujednání zakazující nájemci bytu chov zvířete se nepřihlíží. Obdobně jako u zákazu práce nebo podnikání nájemce v bytě však musí zajistit, aby ostatním obyvatelům bytového domu zvíře nezpůsobovalo obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Rovněž nájemce musí nahradit pronajímateli případné zvýšené náklady za údržbu společných částí bytového domu. Nájemce však není oprávněn v bytě chovat zvířata, pokud by jejich chov působil pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu nepřiměřené obtíže.  

Další ujednání ukládající nájemci zjevně nepřiměřenou povinnost 

Mezi neúčinná ujednání v nájemní smlouvě jsou i ta „jež k okolnostem ukládají zjevně nepřiměřenou povinnost“. Jedná se o neurčité spojení, které může v konkrétních případech vyložit pouze soud.  Ten má široký prostor pro individuální posouzení, jaká povinnost ještě přiměřená je a jaká už není. 

Pro více informací o vztahu mezi nájemcem a pronajímatelem si přečtěte článek Jak se neztratit v právech a povinnostech nájemce a pronajímatele?

Smluvní pokuta už mezi neúčinná ujednání nepatří 

Ačkoliv se nepřihlíží k ujednáním ukládajícím povinnost, která jsou vzhledem k okolnostem nepřiměřená, nespadá již pod tuto definici v důsledku novely občanského zákoníku s účinností od 1. července 2020 ujednání o smluvní pokutě. Pronajímatel si tak oproti dřívější právní úpravě může s nájemcem ujednat výši smluvní pokuty, a to typicky pro případ prodlení s placením nájemného. Smluvní pokuta má však ze zákona v těchto případech limity a je potřeba je dodržet. 

Upozornění: Informace výše uvedené jsou účinné ke dni vydání článku, aktuální právní úprava se může lišit.