Jak se neztratit v právech a povinnostech nájemce a pronajímatele?

Máte v plánu pronajmout byt či dům, ale nevíte, jaká jsou vaše práva a povinnosti? Chcete mít před sepsáním nájemní smlouvy jasný přehled o tom, co si nájemník může dovolit a kdy naopak porušuje zákon? Všechno vám v tomto článku objasníme, takže budete moci začít pronajímat s naprostým klidem. 

Jaká jsou základní práva pronajímatele bytu?  

Pronajímatel bytu nebo domu má v první řadě nárok na to, aby mu nájemník řádně a včas platil plnou výši nájemného. V případě, že nájemce není schopen zaplatit nájemné včas, má pronajímatel právo na úroky z prodlení.  

Jaké opravy může pronajímatel žádat po nájemníkovi?

Každý nájemce musí v pronajatém bytě či domě provádět drobné opravy a starat se o běžnou údržbu na svoje náklady. V případě, že se pronajímatel dozví o nedokončených opravách škod, má právo požadovat, aby tyto opravy nájemce urychleně dokončil.  

Kdy má pronajímatel právo dát nájemci výpověď?

V situaci, kdy nájemce poruší některé ze zákonem stanovených povinností, má pronajímatel plné právo nájemní vztah ukončit. V nájemní smlouvě ale nelze sjednat nad rámec zákona další výpovědní důvody v neprospěch nájemce. 

Jaké má pronajímatel povinnosti vůči nájemci?

Pronajímatel musí především zajistit, aby mohl nájemník v bytě nebo domě nerušeně bydlet. Na své náklady udržuje byt či dům ve stavu způsobilém k užívání, a to včetně jeho přímého okolí.  

Podepsáním nájemní smlouvy se pronajímatel zavazuje, že nájemci zajistí plný a ničím nerušený výkon jeho práv, které se pojí k užívání bytu či domu. 

Jaká jsou základní práva nájemníka?

Každý nájemník má plné právo na ničím nerušené užívání obývaných prostor a využívání služeb (zajištěných pronajímatelem) v pronajatém bytě nebo domě.  

Může mít nájemník v pronajatém bytě nebo domě domácí zvíře?

Ano, může. Pronajímatel by neměl nabízet byt k pronájmu s podmínkou zákazu chování domácího zvířete. Tato podmínka je totiž nezákonná, a tudíž zbytečná. Nájemník může podle zákona chovat v pronajatých prostorách domácí zvíře, a to i za situace, kdy mu to smlouva výslovně zakazuje. Chov by ale neměl působit pronajímateli ani ostatním obyvatelům domu nepřiměřené obtíže – například rušit noční klid nepřetržitým štěkáním a podobně. 

Co se stane, když nájemníkovi přijde návštěva?

Každý nájemník si může do pronajatého bytu či domu přivést další osoby. Návštěvy není možné nájemní smlouvou zakázat. Pokud se jedná o krátkodobé návštěvy, není nutné, aby je nájemník pronajímateli hlásil. Nájemce ale musí nahlásit, když v domě začne žít více osob.  

Kdy se z návštěvy stane spolubydlící (člen domácnosti)?

O tom rozhoduje především délka pobytu navštěvující osoby a skutečnost, jestli má navštěvující osoba u nájemníka nastěhované své věci. 

Má nájemník právo poskytnout byt k podnájmu bez souhlasu majitele?

Ano, nájemce může poskytnout byt k podnájmu jiné osobě i bez souhlasu pronajímatele. Ale pouze za předpokladu, že nájemce v bytě trvale bydlí.  

A co v případě, kdy nájemce v bytě trvale nebydlí?

V případě, že nájemník v bytě (nebo domě) trvale nebydlí, musí písemně zažádat o souhlas pronajímatele. Samotné schválení musí mít také písemnou formu. V nájemní smlouvě se strany ale můžou výslovně dohodnout, že nájemce může poskytnout byt k podnájmu třetí osobě i bez souhlasu pronajímatele. Je dobré vědět, že když skončí nájem, skončí také podnájem.   

Může nájemce požadovat, aby opravy provedl pronajímatel?

Může, ale jen v případě, že se nejedná o běžnou údržbu nebo o drobné opravy. Co tyto pojmy znamenají? To zjistíte v nařízení vlády č. 308/2015 Sb., které je definuje.  

V nájemní smlouvě se můžete dohodnout, že pronajímatel bude provádět veškeré opravy a údržbu – i ty drobné a běžné. Pokud se tak ve smlouvě dohodnete a pronajímatel požadovanou opravu přesto neprovede, má nájemník právo vadu odstranit sám a žádat buď o náhradu nákladů, nebo o přiměřenou slevu z nájemného.  

Jaké má nájemník povinnosti vůči pronajímateli? 

Nájemník musí především řádně a včas platit nájemné. Nevyhne se ani drobným opravám a nákladům spojeným s běžnou údržbou bytu či domu. Pokud v pronajatém bytě či domě něco poškodí, musí takové závady odstranit. Současně také nese odpovědnost za způsobenou škodu. 

Má nájemník právo měnit pronajaté prostory?

Nájemník nesmí bez souhlasu pronajímatele byt či dům nijak měnit. To se týká především stavebních úprav a jiných podstatných změn.  

Co se děje v případě nájemníkovy absence?

V případě, že se nájemce v bytě nebo domě dlouho nevyskytuje (více než dva měsíce), musí určit osobu, která zajistí možnost vstupu do bytu či domu v případě, kdy to bude nezbytně potřeba. Každý nájemce by měl o takové situaci informovat pronajímatele s dostatečným časovým předstihem. 

Hlavní je mít dobře napsanou smlouvu

Základem je dobře napsaná smlouva. Dejte si ale pozor na předpřipravené vzory a šablony na internetu – ty jsou často neúplné, nebo dokonce obsahují chyby. Proto je mnohem lepší obrátit se na odborníky, kteří vám s přípravou smlouvy pomůžou.