Vše, co potřebujete vědět o zástavní smlouvě při prodeji nemovitosti

Při prodeji nemovitosti se můžete setkat s moha úskalími. Jedním z nich je případ, kdy kupující nemá dostatek vlastních prostředků na zaplacení kupní ceny nemovitosti. V tom případě si bude muset vzít hypoteční úvěr a uzavřít s bankou zástavní smlouvu k nemovitosti.  

Zástavní právo je zajištění osoby, která poskytuje peníze na koupi nemovitosti zpravidla ve formě hypotečního úvěru. Zástavní právo umožní osobě, která peníze poskytuje, uspokojit svou pohledávku v případě, že kupující nebude svůj dluh řádně splácet. Pokud bude dlužník splácet úvěr podle plánu a dohodnutých splátek, k výkonu zástavního práva nedojde a po splacení úvěru zástavní právo zanikne. V tomto článku se podíváme na to, jak zástavní právo funguje a jaká práva a povinnosti s sebou přináší. 

Co je zástavní smlouva k nemovitosti? 

Zástavní smlouva k nemovitosti je smlouva mezi zástavním věřitelem (v případě hypotečních úvěru se bude jednat o banku), vlastníkem zástavy (tzv. zástavcem) a dlužníkem, který s bankou uzavřel úvěrovou (hypoteční) smlouvu. 

Zástavce a dlužník z hypotečního úvěru můžou být v době, kdy zástavní smlouvu uzavírají, různé osoby. Banka, která poskytuje hypoteční úvěr, bude chtít mít jistotu, že v okamžiku, kdy uvolní peníze na úhradu kupní ceny, bude zajištění v podobě zástavního práva už existovat. Proto v případě, kdy jako zástava bude sloužit prodávaná nemovitost, je potřeba, aby se zřízením zástavního práva souhlasil prodávající, toho času stále ještě vlastník nemovitosti. V opačném případě banka úvěr neposkytne a kupující nebude schopen kupní cenu zaplatit. Zástavní právo k nemovitosti slouží pro banku jako pojistka, že dlužník svůj dluh v budoucnu uhradí. 

Banka tak poskytne kupujícímu peníze na zaplacení kupní ceny a prodávající dostane vše zaplaceno podle kupní smlouvy. Prodávající se pak dále nemusí starat o průběh splácení úvěru, protože zbytek už je na dlužníkovi (kupujícím) a bance. 

Práva a povinnosti zástavního věřitele 

Jaká jsou práva a povinnosti zástavního věřitele? Zástavní věřitel má právo, aby bylo se zastavenou nemovitostí řádně nakládáno a nedocházelo k jejímu znehodnocování. Pokud by došlo ke snížení hodnoty zástavy, má právo požadovat další zajištění. Aby se zástavní věřitel co nejlépe ochránil před případným poškozením zástavy, bude po vlastníkovi zástavy vyžadovat pojištění nemovitosti proti případným škodám a vinkulaci případných pojistných plnění. Nastane-li pojistná událost, pojišťovna plní zástavnímu věřiteli.  

Kdy nabývá zástavní právo účinnosti?   

Důležitou informací je, že zástavní právo vzniká zápisem do katastru nemovitostí. Je tedy potřeba podat návrh na vklad zástavního práva na příslušný katastrální úřad. K tomuto návrhu je navíc nutné doložit jeden originál zástavní smlouvy s úředně ověřenými podpisy. 

Při tomto procesu zaplatíte právní poplatek ve výší 2 000 Kč. Doporučujeme ve smlouvě výslovně uvést, která strana tento poplatek uhradí. V případě hypotečního úvěru banka zpravidla trvá na tom, aby tento poplatek šel za dlužníkem z hypotečního úvěru.  

Vyhněte se zbytečným rizikům 

Pokud prodáváte nemovitost, držte se obecně platných pravidel. Ujistěte se, že kupní a zástavní smlouva obsahují všechny podstatné náležitosti, abyste se nemuseli bát případných rizik. Jako každý prodej, i ten, který je vázaný zástavní smlouvou, nese svá rizika. Může se jednoduše stát, že prodej nedopadne. Buďte proto připravení a ošetřete tyto situace v kupní smlouvě např. smluvními pokutami. Smluvní pokuta je jedním z nástrojů, díky kterému můžete případná rizika ošetřit.     

Co když dlužník svůj dluh zajištěný zástavním právem nesplní? 

Zástavní věřitel může přikročit k výkonu zástavního práva, pokud zástavní dlužník řádně a včas nesplní svůj zajištěný dluh. Zástavní věřitel má v takovém případě právo uspokojit svoji pohledávku výkonem zástavního práva. Ten se provádí především zpeněžením zástavy, tedy jejím prodejem. Pokud se však obě strany předem nedomluví jinak, a to písemnou formou. 

Zástava může být zpeněžena více způsoby, ale vždy záleží na zástavní smlouvě a způsobu, na kterém se strany ve smlouvě domluví. Zpeněžení standardně probíhá prodejem nemovitosti ve veřejné dražbě, veřejnou soutěží, dobrovolnou dražbou apod. Všechny možnosti najdete v občanském zákoníku.  

Naši právníci to vyřeší za vás 

Pokud se rozhodnete prodávat nemovitost a kupující bude požadovat uzavření zástavní smlouvy, nemusíte se ničeho bát. Rozhodně však před jejím podepsáním doporučujeme konzultovat její znění s právníky. Pokud si nechcete s prodejem dělat starosti, obraťte se na nás.