Obsah:
Uzavřením nájemní smlouvy k bytu mezi pronajímatelem a nájemcem vzniká závazek nájemce hradit pronajímateli nájemné za dočasné užívání bytu, přičemž výše nájemného se odvíjí od dohody smluvních stran. O kolik může pronajímatel zvýšit nájemné a je to vůbec možné?
Inflační doložka
Velmi častým ujednáním v nájemních smlouvách bývá tzv. inflační doložka. Aby mohlo dojít k využití inflační doložky ze strany pronajímatele, musí být obligatorně sjednána v nájemní smlouvě. Ujednání inflační doložky připouští § 2248 občanského zákoníku.
U inflační doložky je podstatná formulace takovým způsobem, aby bylo zřetelné, jak bude inflace vypočtena a dále za které období a od kdy bude navýšení platit.
Míra inflace se bude nejčastěji odvíjet od oficiálních statistik Českého statistického úřadu, nicméně ve smlouvě by měla být tato skutečnost uvedena. Lze předpokládat, že inflační doložka bude uplatňována ze strany pronajímatele na začátku kalendářního roku, každopádně občanský zákoník připouští každoroční zvyšování nájemného bez této podmínky, tudíž lze inflační doložku pravidelně aktivovat např. v letních měsících.
Stejně tak, jako si smluvní strany mohou ujednat zvyšování nájemného, mohou rovněž přistoupit k opačnému ujednání a zvyšování nájemného platně ve smlouvě vyloučit.
Zvyšování nájemného bez smluvního ujednání
Nedohodnou-li se smluvní strany na zvyšování nájemného v nájemní smlouvě, může pronajímatel za určitých podmínek zvýšit nájemné i bez smluvního ujednání.
Pronajímatel je oprávněn písemně navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pakliže navržené zvýšení nájemného nebude vyšší než 20 % (v součtu posledních uplynulých tří let).[1] Jestliže nájemce bude souhlasit se zvýšením nájemného, začne zvýšené nájemné hradit počínaje třetím kalendářním měsícem od dojití tohoto návrhu. Nevyjádří-li se však nájemce písemně ve lhůtě dvou měsíců, nebo nebude-li se zvýšením nájemného souhlasit, může pronajímatel navrhnout soudu, aby o výši nájemného rozhodl. Soud při rozhodování přihlédne k obvyklému nájemnému v dané lokalitě s účinky ode dne podání návrhu soudu.[2]
Zvyšování nájemného v důsledku stavebních úprav
Důvodem vedoucím ke zvýšení nájemného může být také provedení stavebních úprav pronajímaného bytu. Zlepší-li provedené úpravy užitnou hodnotu bytu nebo celkové podmínky k bydlení v bytovém domě, případně dojde-li k úspoře energií či vody, může se pronajímatel s nájemcem dohodnout na zvýšení nájemného, nejvýše však o deset procent z účelně vynaložených nákladů ročně.[3] Občanský zákoník tak připouští určitou kompenzaci pronajímateli za vynaložení nákladů vedoucích ke zlepšení podmínek v bytě či bytovém domě.
Upozornění: Informace výše uvedené jsou účinné ke dni vydání článku, aktuální právní úprava se může lišit.
[1] § 2249 odst. 1 OZ
[2] § 2249 odst. 3 OZ
[3] § 2250 odst. 1 OZ