Jak postupovat, když vám nájemce bytu odmítá zaplatit nájemné a náklady na služby, které jsou již po splatnosti? Přinášíme vám tipy a stručný postup, jak v takové situaci postupovat, abyste nakonec své peníze dostali. 

Kontrola 

V první řadě je důležité pravidelně kontrolovat, jestli jste všechny platby dostali řádně zaplacené. Čím dříve zaznamenáte neplatícího nájemce, tím je větší šance, že dluhy zbytečně nenarostou a vy je úspěšně vymůžete v celé výši.  

Než přistoupíte k vymáhání pohledávky, zkontrolujte v  insolvenčním rejstříku, zda nebylo vůči nájemci zahájeno insolvenční řízení, a současně koukněte i do Centrální evidence exekucí, zda není vůči nájemci vedena exekuce.  

Pokud je vůči nájemci zahájeno insolvenční řízení, musíte do něho svoji pohledávku přihlásit ve lhůtě stanovené zákonem (tj. 2 měsíce od okamžiku zveřejnění rozhodnutí o úpadku v insolvenčním rejstříku).  

Jestliže z Centrální evidence exekucí vyplyne, že byla vůči nájemci zahájena nějaká exekuce, důkladně zvažte, zda se vám vůbec vyplatí investovat čas a peníze do vymáhání pohledávky. 

Výpověď z nájmu bez výpovědní doby 

Aby se dlužná částka nájemce nenavyšovala, zvažte souběžně s vymáháním pohledávky ukončení nájmu. V případě, že nájemce nezaplatil nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, máte ze zákona právo vypovědět nájem bez výpovědní doby. Zároveň můžete požadovat, aby vám nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal (nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu).  

Než pošlete výpověď musíte nájemci poslat výzvu, aby v přiměřené době uhradil dlužné nájemné a náklady za služby, jinak se k výpovědi nepřihlíží. Výpověď musí být odůvodněna, mít písemnou formu a musí být řádně doručena nájemci. Ve výpovědi musíte poučit nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání její oprávněnosti soudem. Výpovědí není nijak dotčen dluh nájemce. 

Člen bytového družstva jako nájemce 

Pokud je pronajímatelem bytové družstvo a nájemcem jeho člen, nelze nájem vypovědět. Nájem družstevního bytu však zanikne v případě vyloučení člena z BD, přičemž člena BD lze vyloučit, poruší-li hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu. Což s největší pravděpodobností bude nezaplacení nájemného a nákladů na služby za dobu alespoň 3 měsíců. 

Kauce a smluvní pokuta v nájemní smlouvě 

Vždy je lepší problémům předcházet, než je řešit. O těch, které jsou spojené s vymáháním pohledávek to platí dvojnásob. Sjednávejte si proto v nájemních smlouvách jistotu (kauci), čímž dojde ke snížení rizika nezaplacení dluhů.  

Po skončení nájmu lze totiž proti kauci započíst částku, kterou nájemce dluží z nájmu. Rovněž lze dle aktuální právní úpravy sjednat smluvní pokutu pro případ porušení povinností z nájmu. Výše jistoty a práva na zaplacení smluvní pokuty ale nesmí v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. 

Předžalobní upomínka 

Prvním krokem k samotnému vymožení dlužného nájemného či nákladů na služby je zaslat nájemci předžalobní upomínku. Přestože zaslání předžalobní upomínky není povinné a ani se nejedná o nezbytnou podmínku pro úspěch v soudním řízení, měli byste ji nájemci zaslat, a to s ohledem na možné budoucí soudní řízení.  

Pokud předžalobní upomínku nájemci nezašlete, soud vám zásadně (s určitými výjimkami) nepřizná náhradu nákladů řízení, ačkoli byste v soudním řízení uspěli. 

Jak by měla předžalobní upomínka vypadat? 

Předžalobní upomínka by měla obsahovat výzvu, aby nájemce zaplatil v určité lhůtě dlužnou částku, a to na bankovní účet uvedený ve výzvě.  

Délka lhůty by měla být alespoň sedm dní. Dále by měl být nájemce poučen, že v případě nezaplacení se budete domáhat zaplacení soudní cestou. Rovněž je vhodné, aby předžalobní upomínka současně obsahovala i výzvu nájemci, aby se v určité lhůtě vyjádřil, zda souhlasí s mimosoudním řešením sporu, a pokud ano, aby navrhl konkrétní řešení. 

Předžalobní upomínka se odesílá na poslední známou adresu nájemce. Pro účely soudního řízení je plně dostačující, pokud prokážete, že jste ji na tuto adresu odeslali. Není tedy třeba prokazovat, že došlo současně i k jejímu doručení nájemci. Případné obstrukce nájemce při doručování vás tedy nemusí trápit. Přesto raději předžalobní upomínku odešlete doporučeně s dodejkou. 

Z důvodu většího psychologického efektu předžalobní upomínky na nájemce je vhodné, aby ji sepsal a odeslal advokát, kterému za tímto účelem udělíte plnou moc. V mnoha případech tak nájemce zaplatí dlužnou částku již na základě takové předžalobní upomínky, případně dojde mezi stranami k mimosoudnímu vyřešení sporu. 

Mimosoudní (smírné) řešení sporu 

Mimosoudní řešení sporu spočívá nejčastěji v uzavření dohody o narovnání nebo dohody o splátkovém kalendáři či dohody o částečném prominutí dluhu s odkládací podmínkou. Ať už uzavřete jakoukoliv dohodu, lze doporučit, aby její součástí bylo vždy uznání dluhu ze strany nájemce. Tím si usnadníte svoji pozici pro případ, že nájemce svoji povinnost nesplní a vy se budete domáhat zaplacení soudní cestou. 

Řízení před soudem 

Pokud nájemce dobrovolně nezaplatí dluh a nedojde ani k mimosoudnímu vyřešení sporu, nezbývá než se obrátit s žalobou na soud. 

Kromě zaplacení dlužného nájemného a nákladů za služby se můžete domáhat vůči nájemci i jiných souvisejících nároků. Především se jedná o úroky z prodlení, smluvní pokutu či náhradu nákladů řízení. Nájemci, který se dostane do prodlení se zaplacením svého dluhu, vzniká ze zákona povinnost platit úroky z prodlení. Zákonná výše úroků z prodlení je stanovená právním předpisem, a to konkrétně nařízením vlády č. 351/2013 Sb. 

Samotné soudní řízení začíná podáním žaloby, tj. doručením žaloby soudu. Za žalobu je považován i návrh na vydání platebního rozkazu či návrh na vydání elektronického platebního rozkazu. Žaloba se podává u okresního soudu dle místa bydliště žalovaného (tj. nájemce). 

Náklady soudního řízení 

Co se týče finanční stránky soudního řízení, je třeba vzít v úvahu především zaplacení soudního poplatku a náklady na vašeho právního zástupce. Pokud nebudete v soudním řízení úspěšní, je třeba dále kalkulovat s náhradou nákladů protistraně (tj. nájemci). 

Výše soudního poplatku závisí na výši vymáhané pohledávky. Jestliže je vymáhaná pohledávka: 

  • do 20 000 Kč, činí výše poplatku 1 000 Kč, 
  • v rozmezí 20 000 Kč až 40 000 000 Kč, poplatek představuje 5 % z vymáhané částky.  

Když se namísto klasické žaloby rozhodnete podávat návrh na vydání elektronického platebního rozkazu (k tomu viz níže), je soudní poplatek nižší. Existují určité případy, kdy jsou žalobci od placení soudních poplatků osvobozeni. 

Výše nákladů vašeho právního zástupce závisí na dohodě mezi vámi a advokátem. Tyto ceny se nijak neregulují. Každý advokát má proto své ceny.  

Pokud v soudním řízení uspějete, ve většině případů (nikoli vždy) vám soud přizná náhradu nákladů řízení, kterou je povinna zaplatit protistrana. Tyto náklady řízení zahrnují zejména soudní poplatek, náklady důkazů či náklady na advokáta (tj. jeho odměna a hotové výdaje).  

Ohledně náhrady nákladů na advokáta počítejte s tím, že částka, kterou vám přizná soud, nebude s největší pravděpodobností odpovídat reálným nákladům na advokáta. Důvodem je skutečnost, že klient je povinen zaplatit advokátovi odměnu ve výši, na které se spolu dohodnou. Soud však při rozhodování o nákladech k takové smlouvě nepřihlíží a odměnu přiznává „dle tabulek“, a to konkrétně na základě advokátního tarifu (tj. vyhláška Ministerstva spravedlnosti č. 177/1996 Sb.).  

Mohou tedy nastat dvě situace. Buď vám soud přizná částku vyšší, než jste reálně na advokáta vynaložili, nebo naopak částku nižší. Zjednodušeně lze konstatovat, že čím je vymáhaná pohledávka vyšší, tím máte větší šanci, že na těchto nákladech „vyděláte“. 

Rovněž je třeba upozornit na to, že pokud nebudete v soudním řízení úspěšní, tak nejenže nedostanete náklady na řízení, ale navíc budete povinni platit náklady protistrany (nájemce). A jestliže nájemce bude zastupovat advokát, vznikne vám povinnosti zaplatit nájemci i náklady na jeho advokáta, přičemž výše těchto nákladů se bude počítat rovněž „dle tabulek“. 

Elektronický platební rozkaz 

Návrh na vydání elektronického platebního rozkazu je zjednodušeně řečeno specifický druh žaloby v elektronické formě. Výhoda spočívá v tom, že žalobce platí nižší soudní poplatek. Tento návrh můžete podat pouze v případě, že vymáhaná pohledávka nepřevyšuje částku 1 000 000 Kč.  

Pokud jsou splněny všechny zákonné náležitosti, soud může vydat na základě tohoto návrhu elektronický platební rozkaz, ve kterém uloží žalovanému (nájemci), aby ve lhůtě 15 dnů od jeho doručení zaplatil uplatněnou pohledávku, nebo aby v téže lhůtě podal odpor. Pokud nájemce odpor nepodá, bude mít elektronický platební rozkaz shodné účinky jako pravomocný rozsudek. Tím skončí celé soudní řízení, aniž by proběhlo jednání u soudu. 

Pokud nájemce podá odpor, soud elektronický platební rozkaz zruší a nařídí soudní jednání. V případě podání odporu tedy bude probíhat standardní soudní řízení, které skončí pravomocným rozhodnutím soudu. Jestliže soud vyhoví žalobě, uloží nájemci povinnost zaplatit žalovanou částku. Standardně činí lhůta pro zaplacení tři dny od právní moci rozsudku. 

Výkon rozhodnutí a exekuce 

Když nájemce nesplní svoji povinnost uvedenou v soudním rozhodnutí, můžete se domáhat zaplacení výkonem rozhodnutí prostřednictvím soudu či exekucí prostřednictvím soudního exekutora.  

Jako vhodnější se jeví soudní exekutor, jelikož je vymáhání pohledávky v exekuci zpravidla rychlejší a efektivnější. Aby došlo k zahájení exekuce, je třeba zaslat soudnímu exekutorovi exekuční návrh. Za podání exekučního návrhu nezaplatíte žádný poplatek, což je také určitá výhoda oproti soudnímu výkonu rozhodnutí.  

Exekutor dostává odměnu podílem z částky, kterou se mu podaří vymoci od nájemce. Exekuční návrh můžete podat u jakéhokoliv soudního exekutora, kterého si libovolně zvolíte ze seznamu soudních exekutorů, který je dostupný zde.

Rádi vám s vymáháním dlužného nájemného pomůžeme

JUDr. Matěj Brož
advokát

Potřebuji pomoci
}

Mohlo by se vám hodit