V posledních letech se stále více hovoří o problematice krátkodobých pronájmů bytů, typicky zprostředkovaných přes portály Airbnb, booking.com a další obdobné webové platformy. S neustále zvyšujícími se průměrnými cenami pronájmu bytových jednotek a v některých případech s problematickým udržováním pořádku v bytovém domě v případě krátkodobého pronájmu, se soustavně tlačí na regulaci krátkodobých pronájmů. Článek se níže zabývá možností regulace krátkodobého pronájmu stanovami společenství vlastníků jednotek.

Regulace krátkodobého pronájmu prostřednictvím společenství vlastníků jednotek

S ohledem na možné narušení pořádku v bytovém domě způsobené krátkodobými pronájmy a s tím spojenou vysokou fluktuací osob na bytě se naskýtá otázka, zdali krátkodobé pronájmy nemůže omezit již společenství vlastníků jednotek, čímž by vlastníkům bytových jednotek zabránili v poskytování krátkodobých pronájmů a potencionálním problémům s tím spojených. Průlomovým rozhodnutím k možné regulaci krátkodobého pronájmu může být rozhodnutí Městského soudu v Praze sp. zn. 80 Cm 8/2018 ze dne 21.11.2019.

Městský soud v Praze řešil mj. otázku, zdali stanovy SVJ mohou zakotvovat využití jednotky k poskytování ubytovacích služeb nebo krátkodobých pronájmů pouze za podmínky souhlasu všech členů spoluvlastnictví. Ve svém rozhodnutí soud zdůrazňuje, že ust. § 1194 odst. 1 OZ[1] je nutno vykládat relativně široce, a to „ve smyslu péče o dům s ohledem na podstatu a smysl bytového spoluvlastnictví“. V kombinaci s ust. 1189 odst. 1 OZ by měl být pojem „správa domu a pozemku“ vykládán jako veškeré jednání v zájmu spoluvlastníků bytového domu směřující k řádné péči o dům a pozemek jako funkčnímu celku a k zachování nebo zlepšení společných částí. Konečně dle názoru soudu je podstatné vnímat správu domu k účelu vzniku bytu, tedy k trvalému a nerušenému bydlení. Městský soud v Praze dospěl k závěru, že omezení krátkodobých pronájmů mj. i s ohledem na vysokou fluktuaci osob nepřekračuje ust. § 1194 odst. 1 OZ.

Svobodná správa bytové jednotky není omezením krátkodobého pronájmu dotčena

Další možné zákonné ustanovení, jež mohlo „hodit vidle“ do omezení krátkodobého pronájmu, je bezesporu ust. § 1175 odst. 1 OZ. Dle uvedeného ustanovení má vlastník jednotky „právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části.“

Městský soud v Praze konstatuje, že vlastník bytu poskytující krátkodobé pronájmy vykonává své vlastnické právo k příslušnému bytu v rozporu s ustanovením § 1175 odst. 1 OZ, jelikož krátkodobým pronajímáním ztěžuje zbylým vlastníkům jednotek v bytovém domě výkon vlastnických práv a zároveň tím může docházet k poškozování společných částí domu. Vlastník bytu poskytující krátkodobé pronájmy tedy vykonává své vlastnické právo k bytu způsobem, který ostatní vlastníky omezuje ve výkonu jejich práv vyplývajících z vlastnictví jednotky, přičemž rovněž odkazuje na čl. 11 odst. 1 LZPS[2], podle nějž má vlastnické právo pro všechny stejný zákonný obsah a ochranu. Omezením práv ostatních vlastníků vlivem krátkodobého pronájmu tedy vlastník bytu poskytující krátkodobé pronájmy překračuje ústavním pořádkem chráněná práva.

Porušení stavebních a daňových předpisů

Soud uzavřel své rozhodnutí konstatováním, že krom legální možnosti omezení krátkodobých pronájmů bytů stanovami společenství vlastníků jednotek je krátkodobé pronajímání problematické i stran stavebních předpisů (ve smyslu kolaudovaného účelu bytu) a rovněž stran daňových předpisů ve smyslu nesprávně odváděného druhu daně vlastníky bytů poskytujících krátkodobé pronájmy, čímž se již soudy a úřady zabývaly, a nadále zabývají.

Závěrem lze konstatovat, že do budoucna v problematice krátkodobých pronájmů a pravomocí (nejen) společenství vlastníků jednotek ve vztahu k těmto pronájmům se očekává neustálý vývoj právní úpravy a bohatá soudní judikatura, jež bezesporu bude stát za povšimnutí i širší veřejnosti a sdělovacím prostředkům.

Upozornění: Informace výše uvedené jsou účinné ke dni vydání článku, aktuální právní úprava se může lišit.


[1] Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů

[2] Listina základních práv a svobod

}

Mohlo by se vám hodit