Obsah:
Jistota u nájmu bytu je v praxi zcela běžně využívaný institut, avšak v široké veřejnosti zažitý spíše pod pojmem „kauce“. Jaká je její maximální možná výše, jakým způsobem souvisí s výší případné smluvní pokuty a jaká další práva z jistoty vyplývají pro smluvní strany, popisuje článek níže.
Ujednání jistoty (kauce)
Pronajímatel má právo ujednat si s nájemcem zaplacení peněžité jistoty, a to z důvodu zajištění případných pohledávek vůči nájemci, zejména pak z důvodu případného dluhu nájemce na nájemném. Výše sjednané jistoty však nesmí přesáhnout trojnásobek výše měsíčního nájemného.[1]
Je důležité si uvědomit, že do výše sjednané jistoty, která nesmí přesáhnout trojnásobek výše měsíčního nájemného, se započítává i právo na zaplacení smluvní pokuty, jež bylo zakomponováno v novele občanského zákoníku účinné od 1. července 2020. Občanský zákoník se tak po několika letech vrátil k dispozitivnímu sankcionování v nájemní smlouvě (typicky např. pro případ prodlení nájemce s úhradou plateb), avšak oproti úpravě ve starém občanském zákoníku[2] smluvní pokutu více limituje právě zmíněnou hranicí trojnásobku výše měsíčního nájemného.
Úročení jistoty
V praxi často přehlíženou skutečností je právo nájemce na úroky z jistoty od jejího poskytnutí, a to alespoň ve výši zákonné sazby. Toto právo vyplývá přímo ze zákona[3], není jej tedy potřeba zakomponovat do nájemní smlouvy, pakliže si smluvní strany nechtějí ujednat úročení vyšší.
Občanský zákoník v ust. § 1802 stanovuje, že „mají-li být plněny úroky a není-li jejich výše ujednána, platí dlužník úroky ve výši stanovené právním předpisem. Nejsou-li úroky takto stanoveny, platí dlužník obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy.“ Ke dni vydání článku nebyl vydán právní předpis, jenž by stanovoval výši úroku u poskytnuté jistoty. Lze tedy uzavřít, že nájemce má právo na úročení jistoty v minimální výši obvyklého úroku, který požadují banky v místě bydliště nájemce za úvěry v době uzavření smlouvy.
Vrácení jistoty
Pronajímatel je po skončení nájmu povinen vrátit jistotu nájemci bez zbytečného odkladu (neujednají-li si smluvní strany něco jiného), avšak má právo započíst si z jistoty případné dlužné pohledávky.[4] Dlužnými pohledávkami pak obecně rozumíme např. nezaplacený nájem, zálohy na služby nebo i škodu na majetku. Můžeme jen doporučit smluvní sjednání si případů a okolností, ve kterých může být jistota započítána.
Povinnost pronajímatele k vrácení jistoty se váže na zánik nájmu[5], pronajímatel tudíž není povinen jistotu vracet dříve.
Upozornění: Informace výše uvedené jsou účinné ke dni vydání článku, aktuální právní úprava se může lišit.
[1] ust. § 2254 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“)
[2] zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (účinný do 31.12.2013)
[3] ust. § 2254 odst. 2 OZ
[4] ust. § 2254 odst. 2 OZ
[5] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29.05.2013, sp.zn. 26 Cdo 652/2013